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隣地に対する妨害排除と妨害予防請求について(隣地の擁壁が毀損して危険な状態なので擁壁の修復を求める)

2016年11月06日
 私が所有する土地ですが、道路反対側の隣地が2.5mほど高くなっています。宅造法が適用される土地です。私所有の古い木造家屋(86平米)が建っています。擁壁は一部石積みと盛り土です。
 擁壁はだいぶ毀損しており、逆方向に(こちら側の土地側に)傾いて越境している状態です。かなり危険で、いつ崩れてもおかしくない状態です。土地境界は石積擁壁の下端で、石積擁壁は隣地に含まれます。

 私は当該隣地所有者に対して、私の所有土地に対する妨害排除(石積み擁壁が逆方向に傾いていることにより、私所有地に越境している部分の排除)と、妨害予防(いつ崩れてもおかしくない状態の擁壁が危険であるために修復せよ)を求める訴訟を提起したいと考えております。
 しかし擁壁の修復は、現在本件土地に建っている家に擁壁が近くまで迫っていることと、建物が邪魔になり重機が入らないために、建物が建ったままでは不可能とのことです。擁壁を修復するには、技術的に現在建っている私所有の家屋を取り壊さなければならないのです。このことはいくつかの土木専門業者さんに見てもらった判定結果です。

 本件の、擁壁が建物が建ったまま擁壁が修復できない場合、隣地所有者に対しては、どのように妨害排除と妨害予防を請求することができますか。
 なお、建物は古いために固定資産税評価額が200万円程度です。固定資産税の評価は200万円程度ですが、かなりリフォームしており、十分使える家屋です。しかし擁壁が危険で、居住できない状態です。
 
 質問です。
1、このような場合、隣地所有者に対する妨害排除と妨害予防の請求においては、今ある建物の取り壊して、建物の取り壊し費用と建物の現在価値(固定資産税評価額)+擁壁修復費用(ないし擁壁の修復)を求めることができるのですか。
2、建物の評価は、リフォームをして十分使える状態であるものの、築年が古いために固定資産税評価額が200万円と低いです。もし建物を取り壊すとなれば、固定資産評価額までしか請求できないのでしょうか。不動産鑑定士による鑑定は受けるつもりはありません。コスト対効果が見合わないと思うからです。
3、建物の一部だけを壊して擁壁を修復することも可能です。しかしその場合は、おそらく建物の解体費用と建物の固定資産税評価額を上回ります。その場合は費用は相手には請求できませんか。
 
相談者(499481)の相談

みんなの回答

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
妨害排除請求や妨害予防請求訴訟では、妨害排除した場合に、妨害している側の責任が低く、妨害排除を求める側のみが一方的に利益を得るような場合には、妨害排除請求は認めるが、排除する費用は排除を請求した原告が負担せよというような内容の判決もあるので(妨害は許容範囲だから妨害排除請求を認めないとする判決もあります)、図面やその他の資料(土地と家の関係などを表した説明図とか)を持って、直接弁護士に相談された方が良いです。

2016年11月09日 10時45分

相談者(499481)
再び質問です。

(質問)
 上記の件ですが、現状で妨害予防、妨害排除を求める訴訟を提起するより、隣地の擁壁が崩れて、当方所有地に建つ建物(私所有)がそれが原因で毀損すれば、(仮に全壊認定もしくは修復費用が工程資産税評価額を上回れば)、建物の時価と取り壊し費用、および擁壁の修復を隣地に請求することができるということになりますか。不可抗力の天災(巨大地震や異常降雨など)などがない限り。
 いつ、擁壁が崩壊して、こちらの建物を壊してもおかしくない状態なので。そすれば、擁壁が完全に崩壊して東方の建物が壊れるまで待つほうが良いということになりますよね。

2016年11月09日 13時00分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
現実に費用負担を請求者にも求める判断を裁判所がすることががある以上、
そのような判決がひょっとしたら出るかもしれないので、
それが嫌で何もしないのであれば、
擁壁が崩壊して自分の建物が壊れるまで待つという判断を自分でしたということになります。
本当に危険であれば、最初に回答したように、図面等の資料を持って弁護士に急いで相談し、訴訟してでも是正させるべきです。
私が関係した同じような案件で、崖下の土地所有者が崖上の土地所有者に妨害予防請求したところ、よく調べたら、崖は崖下の土地所有者の物で(崖上が隣地境界だった)、擁壁も実は崖下の土地所有者の先祖が作ったものだったという例もあるので、ご質問の内容だけで必ず相手の費用負担で妨害排除請求できるとは断言できません。

2016年11月09日 21時37分

この投稿は、2016年11月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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