土地賃貸借契約の地位承継について

お世話になります。
自分が住んでいる家の土地賃借権(旧借地法)を、家主から買うことを検討しています。
家主と地主の土地賃貸借契約は、数年前から法定更新になっているとのことです。
Q1.この土地賃貸借契約の家主(賃借人)の地位を、自分に地位承継することはできますか?
Q2.この場合、地主(賃貸人)の許可を得るために、どんな支払い(名義変更料、更新料等?)が必要になりますか?
Q3.例えば賃貸借期間が18年残っている状態で、地位承継した場合、この賃貸借期間18年をそのまま承継するのですか?
Q4.地位承継した場合、賃料は、そのまま値上げなく承継されるのでしょうか?
shakuchiさん
2016年06月25日 23時25分

みんなの回答

高濱 豊彦
高濱 豊彦 弁護士
ありがとう
A1 あなた様が家屋を家主から購入すれば,家主の敷地賃借権は,家屋所有権に従たる権利としてあなた様に承継されることになります。
A2 家主とあなた様との間で家屋売買の予定が立った後,実際の正式の売買契約成立前に,敷地の地主(賃貸人)の承諾を得る必要がありますが,通常は承諾料を支払わないと承諾はもらえないと思われます。
   上記の時期に,地主の承諾が得られない場合で,あなた様が地代の支払をキチンと行って地主に不利益を及ぼさないとき,家主が土地を管轄する地方裁判所に地主に代わる代諾許可の申立てを行って地裁に地主の承諾に代わる決定をもらうか,和解で解決します。
   承諾料の相場は,借地権価格(かなり複雑で不動産鑑定士が鑑定)の10%前後と言われています。
A3 敷地の賃借権を家主から承継すれば,土地賃貸借契約の内容もそのまま引き継ぎますので,存続期間も同様だと解されます。
A4 賃料の金額も,原則として,同様に承継されます。
   ただ,地主との合意で,又は地裁の決定・和解などで,賃料の改定がなされれば増額もあり得ます。

2016年06月26日 00時58分

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都1 不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
Q1.この土地賃貸借契約の家主(賃借人)の地位を、自分に地位承継することはできますか?

できますが、地主の許可をとってからのほうがよいと思います。

Q2.この場合、地主(賃貸人)の許可を得るために、どんな支払い(名義変更料、更新料等?)が必要になりますか?

一般的には承諾料がかかります。

Q3.例えば賃貸借期間が18年残っている状態で、地位承継した場合、この賃貸借期間18年をそのまま承継するのですか?

そうですね。
ただ、例えば再度20年なり30年なりで設定しなおす場合もあります。

Q4.地位承継した場合、賃料は、そのまま値上げなく承継されるのでしょうか?

基本的にはそうですね。
ただ、承諾する代わりに地代を増額するようにお願いされる場合はあるかもしれません。

2016年06月26日 02時31分

この投稿は、2016年06月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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