義祖父名義の借地に建てられた家の処分について

公開日: 相談日:2015年11月15日
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義祖父名義の借地に建てられた家の処分についてご教示下さい。

義祖父名義の借地に家を建てて、主人の両親が暮らしています。
(義父母は祖父母の生前からずっと同居、私達夫婦は一緒に暮らしていません。)
15年ほど前に祖父が亡くなり、5年ほど前に祖母が亡くなったのですが、
相続人である義父には弟妹が2人おり、折り合いが悪く遺産分割がうまくいかなかったため
借地権も自宅建物も祖父名義のまま、固定資産税も祖父名義で義父が支払い続けて現在に至ります。

義父が高齢になってきて、相続の話になることがあり、
主人は一人っ子なので遺産分割の心配はないのだけど、この家の件だけが心配だそうです。
現在は義父母とも健在なのですが、自宅建物も古くなってきたので(現在築50年くらいの木造で資産価値はほとんどないと思います)、ゆくゆくは取り壊しの上、土地も所有者に返したいと考えています。

そこで問題なのが義父の弟妹なのですが、祖父母他界からさらに関係が悪化し、現在絶縁状態です。
弟妹達の同意を得ないまま建物を取り壊して借地を返却することは可能でしょうか?

義父はこの地域に馴染みが多いので、生きているうちはこの家に住み続けたいと言っておりますが、
主人は義父が亡くなってから主人に登記変更となると更に面倒なことになるのではと危惧しております。

400805さんの相談

回答タイムライン

  • 八坂 玄功 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    借地権は更地価格の4〜6割程度の価値のある財産とされていますので、他の相続人に無断で借地権を放棄するようなことはやめておくべきです。
    義祖父の相続人間で、遺産分割調停を行って、借地権を取得する合意をするべきだと思いますし、そのためには相当額の代償金を支払うことを覚悟すべきだと思います。

  • 加藤 尚憲 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    ベストアンサー
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    (1)現在の権利関係について
     建物及び借地権は、義祖父母の相続財産です。
     義父母の遺産分割を行っていないため、現在でも、義父とそのご兄弟が、法定相続分に従って、建物及び借地権を共有していることになります。
     一部は他人のものである以上、勝手に取り壊すことはできません。

    (2)解決策
     本来なら、義父母が亡くなった時点で、遺産分割を行っておくべきでした。
     もちろん、今からでも遺産分割を行うことはできるのですが、仲が悪いとのことですので、スムーズに遺産分割を行うことは困難であると思われます。
     このような場合、裁判所に遺産分割調停を申し立てることができるのですが、お義父さんが家と借地権を手に入れるためには、ご兄弟に代償金を支払う必要があり、かつ借地権の価額は相当高額に登る場合がある(借地権の価値は土地の価値の半分前後を占めます)ため、相当の出費を伴うことが予想されます。
     そこで、あえてお義父さんが亡くなるまでこのままにしておき、亡くなった時点で遺産分割を行うことがベストな選択肢であると思います。
     また、遺産分割の方法としては、借地権を売却し、売却代金を法定相続分に従って分配するのが良いと思います。借地をただで返却するのは、もったいないです。
     なお、お義父さんが亡くなるまで待つことにより、お義父さんのご兄弟も亡くなったりして、相続人が増える可能性があります。
     一般的には、相続人が増えると意思決定を迅速に行うことが困難になるため、遺産分割は早めにやった方が良いのですが、あなたのケースでは、お義父さんが亡くなるまで家に住み続けることを希望していること、今すぐ遺産分割を行おうとすると、それなりの金額の代償金を用意しなければならないことから、あえて解決を先延ばしにした方が、事案に適しているものと思います。
     ご検討ください。

  • 高島 秀行 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    弟妹達の同意を得ないまま建物を取り壊して借地を返却することは可能でしょうか?
      契約期間が満了し、地主から明け渡しを求められたのであれば、
      解体し返却せざるを得ないかもしれませんが、解体自体を他の相続人に無断ですることは問題があります。
      土地がどこにあるかはわかりませんが、都心等では借地権が土地の価格の6割くらいの財産価値があることから、借地権の売却も可能ですし、建て替え承諾料を支払って建物を建て替えることも可能です。
      面倒でも弁護士に相談し、遺産分割調停をして、借地の相続について決着したらよいと思います。


    義父はこの地域に馴染みが多いので、生きているうちはこの家に住み続けたいと言っておりますが、

    主人は義父が亡くなってから主人に登記変更となると更に面倒なことになるのではと危惧しております。

この投稿は、2015年11月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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