建物(区分建物)の借地権について

私所有地の上に、20年以上前に3階建ての鉄筋造の店舗兼住居用建物を建築しました。
建物の2,3F部分はA氏の区分所有建物として登記がされています。
1F部分は私名義で区分建物として登記されています。
ただ、2,3F部分は当時の確認申請に基づかずに建築したいわゆる違法建築物件ということが
建築後に判明しました。
また、賃料についても、5年位前から収入が少ないのでしばらく減額してくれと言われ、30%ほど減額しました。その後、建物の所有者が死亡し、現在は長男に2,3Fの登記は変わっています。
私としては、賃料を従前の賃料に戻したいのと、契約書も何も取り交わしていないので、公正証書なりで取り交わしを行いたいのです。
1F部分は私所有で2,3F部分のみ相手の所有になっている場合でも借地権にあたるのでしょうか?(空中権とか?)借地権に当たる場合は、契約書を再度取り交わすとなると、契約期間の縛りはあるのでしょうか。また、契約期間満了の場合は、2,3F部分のみ取壊す義務は相手に生じるのでしょうか。

しゅうさんさん
2015年11月10日 08時20分

みんなの回答

佐久間 大輔
佐久間 大輔 弁護士
ありがとう
鉄筋造3階建ての店舗兼居宅の建物が、区分所有建物であるとしたら、敷地利用権である借地権を、あなたと2・3階部分の建物所有者が共有(準共有)していると考えられます。
あなたは敷地の所有者として借地権設定者でもありますが、他の者を共有する場合は自己借地権を設定できます。
借地権の期間の定めがないので、借地借家法上30年となります。

契約期間が満了したとしても、借地権者である2・3階部分の建物所有者が契約更新の請求をしたときは従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。
したがって、建物の建築から30年後に契約期間が満了しても、2・3階部分の建物所有者がこれを取り壊して退去する義務は直ちに生じることはありません。
それでも借地権設定者が契約更新を拒絶したいときは異議を述べることができますが、その異議に正当事由が必要であり、その一事情として従前の経過や違法建築が考慮されますが、いわゆる立退料が必要となることが一般的です。

また、契約書を作成するには相手方の承諾が必要です。
ただし、賃料増額については、30%減額した賃料が、敷地の価格や固定資産税、近隣の賃料との比較から、不相当に低く、従前の賃料が相当であるという場合は、契約書がなくても、将来に向かって賃料の増額を請求することができます。

2015年11月11日 12時37分

この投稿は、2015年11月10日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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