賃借している土地の買い取りについて

数10年来に渡って、賃借している宅地上の自己所有建物に居住しているのですが、この度宅地の所有権者である賃貸人から買い取りの提案がありました。
これまで通り賃貸借契約を結んで居住し続けることで特に不都合はないのですが、いずれは買い取るのが道義上の義務かとも考えているところです。(自己所有地になると固定資産税を支払う必要があることも考慮すれば、このまま賃借し続けるほうが金銭的に見れば圧倒的に得です。)

賃貸人とはそれなりの付き合いもあるので、単純に損得勘定で動くというわけではないのですが、この場合の売買価格というのはどのように決定すればいいでしょうか?
賃貸人も私もこの売買契約で得をする気は無いという考えは合致しているので、お互いに公平な取引になるように決めたいと思っています。
ちなみに、固定資産税評価額が約200万円・固定資産税課税標準額が約130万円、国税庁の財産評価基準書に記載されているこの土地の借地権割合は30%です。
現在、年額2万5千円で賃借しています。

また、登録免許税の負担は折半でいいでしょうか?
取引慣行としては買主が負担する場合も多いようですが、法律上は売主・買主が連帯して負担するとの規定があることと、互いに損得が生じないように公平に処理したいので。
登記に関しては、司法書士は挟まず当事者のみで行うつもりです。
2015年04月16日 20時03分

みんなの回答

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
底地の売買価格は地域や地区の慣習、土地の個別性(土地の形状、奥行き、間口の状況、前面道路の状況その他)、住宅地域か商業地域か混在地域か、名義書換料の習慣があるか等々様々な要因で決まるので単純には出ません。
借地人が底地を買い取る場合、経済的には、限定価格という種類の価格になり、関係のない第三者が買う場合よりも炉論的には、相対的に高い価格で買うことになります。
詳細な検討は困難なので、相続税路線価の借地権割合を基準にして(底地割合は、「100%-借地権割合」となります。ただし、厳密に言うと、この計算方法は正確ではありませんが)、あとは、売主と買主の力関係で決まるということになります。借地権割合は、多くのところでは50%ですので、これを基準に交渉することになるでしょう。

2015年04月16日 22時41分

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
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ベストアンサー
ありがとう
この場合の売買価格というのはどのように決定すればいいでしょうか?

当事者双方が納得できる価格になります。

ちなみに、固定資産税評価額が約200万円・固定資産税課税標準額が約130万円、国税庁の財産評価基準書に記載されているこの土地の借地権割合は30%です。
現在、年額2万5千円で賃借しています。

具体的には種々の考慮要素がありますのでお近くの不動産業者さんの意見等も聞いてほしいと思いますが、あえて私の直感を言わせていただくと、更地価格で300万円位かなという気がしますので、70%が底地割合だとすれば、200万円位でしょうか。
ただ、地代を考えると、利回りが1.25%になりますので、もう少し安くてもよい気もします。ただ、そもそも地代が安いのかもしれませんね。

また、登録免許税の負担は折半でいいでしょうか?

民法によれば、売主です(民法485条)。
ただ通常は特約で買主です。
ただ、双方の合意があれば折半でもよいと思います。

2015年04月17日 04時17分

相談者
先生方、丁寧な回答をありがとうございました。
売買価格1,850,000円 登録免許税は買主(私)負担で契約がまとまりまり、本日、法務局に行って登記をしてきました。
こちらで相場を教えてもらっていたので安心して契約をすることができました。

ちなみ登録免許税法3条を見て、登録免許税の負担は折半なのかなと考えていました。

2015年04月28日 15時57分

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
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ありがとう
ちなみ登録免許税法3条を見て、登録免許税の負担は折半なのかなと考えていました。

国との関係では連帯債務を負うということだと思います。
連帯債務者間でどう負担するかは当事者で決めればよいのではないでしょうか。

2015年04月29日 04時04分

この投稿は、2015年04月16日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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