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賃貸大家からの退去請求について

2016年08月03日
ベストアンサー
2年前に、現在入居している賃貸(2年ごと更新)に引越してきました。引越してきた理由は色々ありますが、その内の1つに、実家を商業ビルに建て替える予定(当時はまだ設計事務所へ相談段階)があったので仮住まいを、というのがありました。
物件見学当初、仲介兼管理会社から「今すぐ決めてくれるなら、入居期間も短い(恐らく2年以内?)ので大家さんが敷金・礼金を安くすると言ってますよ!」と言われたので即決し、部屋と駐車場について普通賃貸借契約をしました。
ただ、入居開始時に、私が契約した駐車場枠にすでに過去から長期間、他の入居者が無断で駐車利用していて私が利用できないというトラブルがあり、発覚後もその方は駐車料金を請求されなかったので、「タダが許されるなら…」と思った私は相場よりも高額な駐車場を解約して他者と同じように駐車場内の空き枠を利用するようになりました。
そしてこの8月15日に2年の満期・更新日を迎えるのですが、実家の建替え計画が、土地全てを担保にした数億円規模の計画のため途中で頓挫したりと、未だ設計画中です。
そんな中、満期日から半年前の今年2月、大家の代理人弁護士から更新拒絶による退去通知が届きました。理由は、短期間の約束だったことと、私が入居してから他の入居者とのトラブル(私が他者から迷惑を被って、管理会社へ連絡する事案)が頻発していること、そして駐車場を無断利用しているから、というものでした。
でも、私は家賃を滞納したこともなく(いつも数ヶ月分先払いです)、近所から迷惑をかけられることは多々あってもかけたことも注意されたこともありません。また、契約書にも、更新しない旨の特約の記載も一切ありませんし定期賃貸借でもありません。また、すでに7月中に、管理会社等から送ってきた更新手続きも済ませています。
なのでこちらが退去の意思がない旨を伝えると、大家側代理人は裁判をすると連絡してきました。
私は退去しないといけないのでしょうか?
逆に、借地借家法的に正当な理由が見当たらない大家側の退去請求・裁判通告で、こちらは非常に迷惑・精神的苦痛を被っています。
大家を訴えて(反訴?)慰謝料・損害賠償請求できるでしょうか?
ご回答、よろしくお願いします。
相談者(474144)の相談

みんなの回答

相談者(474144)
追加です。

ちなみにこの物件は、大家だけでなく管理会社も管理がずさんで不誠実ですし(契約当初の駐車場ダブルブッキングやその放置等)、近隣入居者も当方玄関前への迷惑駐車や犬のムダ吠え(真夜中〜早朝)・放し飼い等、マナーが悪くて不愉快なので他の物件へ引越したい気持ちは山々ですし、退去請求当初は大家側代理人から管理会社所有の別物件斡旋の提案もあったのですが、この最寄り駅で駅近・ペット可等、条件に合う物件がなく、また、建替えが終われば数年以内には退去する予定なのは変わりがないので引越し貧乏にもなりたくありません。

ですので経済的・物件条件から退去が難しい、という事情もあります。

2016年08月03日 19時35分

鎌田 智
鎌田 智 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
大家さん側の更新拒絶については正当事由が認められず,契約の更新が認められる可能性はあります。
他方,慰謝料の請求は難しいです。

正当事由について,大家さんの自己使用の必要がどれくらいあるかですが,商業ビルに建て替える計画があるとしても,いまだ計画段階でその実現性が不確かということであれば,大家さんの自己使用の必要性が今認められるかどうかは疑問です。

この他の諸事情にしても,駐車場の使用については契約をしているにも関わらず指定区画が使用できないために他の空いている区画を使用し大家さんから対応もクレームもないとすればご質問者にとってさほど不利な事情にはならないでしょう。

もっとも,商業ビルに建て替えるまでの一時的な使用ということで契約条件が合意されたとすると,この点は気になるところです。
現在は主張されていないようですが,一時使用ということになると借地借家法が適用されなくなります。
ただこの点も,ビルを建て替えるまでに相当の時間を要するようなので,一時使用目的というのではなく,普通賃貸借契約の締結についての一事情と解釈するのが適切でしょう。

他方,慰謝料については,不法行為については認められる可能性がありますが,ご質問のような契約トラブルについてはよほどの不誠実なことが繰り返されたということでないかぎりハードルは高いです。

2016年08月03日 20時03分

相談者(474144)
早々にご回答、ありがとうございます。

>正当事由について,大家さんの自己使用の必要がどれくらいあるかですが,・・・・

とありますが、借地借家法で大家の更新拒否の正当事由として認められるような自己使用(私の部屋を利用しないと大家又はその家族が生活に困窮する等)の必要性は全くありません。

大家の代理人弁護士に「私が入居している方が安定して賃料が入ってくるのに、ここまでして退去を迫る理由、大家のメリットは何か?」と聞くと、「お金の問題ではない。短期間で出ると言ったのに約束を反故にされたので、大家は騙されたと思っている。大家はそんな人に住んで欲しくないと言っている。価値観があなたとは違うんです」と、あくまでも大家の“個人的感情”が理由だとハッキリ言われました。

「どの入居者を守って(契約違反も迷惑行為も全て目をつぶって)どの入居者を追い出すかは、大家の好き嫌い、気持ち一つだ」という趣旨にも取れるこの大家側の主張は、私の感覚では賃貸経営をする上で極めて不公平だと思いますし、こうした大家の主張は一般てきな賃貸物件の貸し借りにおいて通用するのですか?
このケースはそれもポイントになりそうな気もするのですが。

2016年08月03日 20時39分

鎌田 智
鎌田 智 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
お書きになっている状況からすると大家さん側にとって正当事由はなかなか認められないのではないかと思います。

自己使用の必要がなければ立退料を積んでも正当事由を補完しきれないと思わます。

2016年08月04日 07時02分

この投稿は、2016年08月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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