立ち退きの際に敷金以上の金額を請求されています

3年住んだ賃貸マンションから引っ越しで立ち退きの際に、敷金以上の金額を請求されています。

家主との立ち合い前に国土交通省のガイドラインは調べて読んでます。
借主の私が経年劣化以外で原状回復すべきと思う個所はガラスが一枚ヒビが入っている個所くらいです(これも台風のときに古くて割れたのですが)

家主がなぜ経年劣化の個所を国土交通省のガイドラインを無視してまで敷金以上の金額でリフォームする請求をしてくるのか、帰宅後に契約書を読み返すと「賃貸借契約書」と「(別紙) 原状回復等要項」の以下の解釈の違いが原因と思い弁護士の方のご意見を伺いたく質問しました

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「賃貸借契約書」
第〇条 原状回復義務
 1 本契約が満了後、本物件を原状に復し、明け渡し返還するものとする。ただし、経年劣化、通常損耗によるものは除きます。
 2 前項の原状回復の方法については、別紙 原状回復等要項の通りとします。
 
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「別紙 原状回復等要項」(部分抜粋)
⑴ 原状回復の範囲とその内容
 次の事項は居住年数を問わず借主の負担により、物件明け渡し時に実施します。
実施事項
  室内クリーニング
  畳、障子、ふすま(和室すべて)
  壁、天井のクロス・床・フローリング(入居年数表により70%負担)
  ・・・
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「賃貸借契約書」の本文は国土交通省のガイドラインのように経年劣化や通常の生活において生じた分は家主(貸主)持ちと謳っているが、「別紙 原状回復等要項」では無条件で経年劣化は考慮せずほぼ全リフォームを借主の負担となっている。

立ち合い時に経年劣化は負担の対象外と反論しても家主は別紙しか見ていない(この別紙に書いてある通りで国土交通省のガイドラインなんて知らないとの一点張りでした)

不動産屋(街の仲介業者)で借りるときの契約書の説明では「賃貸借契約書」は読み上げてましたが別紙までは読んではいなかったと記憶してますし、敷金がこのように使われるという説明もありませんでした(原状回復について貸主、借主の双方の納得が契約時点でなされてないと思います)

ネットでいろいろ調べて当契約書に特約の記載もありませんし、敷引特約の記載もありません。

この契約に関して家主殿の請求どおり敷金以上の支払いをしなければならないのでしょうか
よろしくお願いいたします。
2019年08月25日 00時35分

みんなの回答

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
別紙があろが、契約書に書いてあろうが、
通常の使用による経年劣化・老朽化を新品にするような義務を借主に課している契約書の条項や別紙は消費者契約法10条により、消費者に一方的に不利な契約条項として無効と解釈可能です。
原状回復費用が敷金以下であれば敷金の残額返還も要求できます(敷金は全額返還が原則ですが、適切な原状回復費用を大家相殺することは可能です)。
敷金程度は支払っても良いのであれば、
原状回復費用は敷金の範囲内なので、それ以上の支払義務はないと突っぱねれば、あとは、大家があきらめるか、裁判沙汰にしてでも要求するかということになります。
裁判沙汰にした場合、原状回復費用を超える請求では大家敗訴の可能性も高まりますので、その辺を大家は考えて行動することになります。
なお、支払義務はないと突っぱねたとに執拗に支払えと言ってくる場合、その程度しだいでは、脅迫や恐喝になります。
原状回復の必要なんか無いという判断であれば、
逆に、敷金を全額返せと請求することもありです。

2019年08月25日 12時04分

相談者
追記となります

立ち合い時に家主から口頭で以下のことが言われました。

①契約書(別紙)にあるとおり居住年数を問わず借主の負担でリフォームする旨(経年劣化や通常損傷、原状回復義務も含むほぼ室内全部リフォーム)
②上記のリフォームを業者に頼むと敷金以上の金額が掛かるが借主(私)が払う代金は敷金でいい(つまり「敷金に収まるようにしてあげる」と恩着せがましい発言で納得させようとした)
③借主(私)が「本来払うべき部分のみの見積書をください」と頼むと、業者に頼むとリフォーム全体の見積もりになり本来の原状回復分だけの見積書は出せない(最後は「出してもいいが敷金より高くなるぞ」と…)

いま見積書待ち(不動産屋経由で依頼)なのですが送られてくる気配がありません。
どのタイミングでどちらに相談すればいいのでしょうか
国土交通省のガイドラインでは揉めた時に調停や少額訴訟が書かれてますが、家主に説明なく裁判所に直接持ち込めばいいのでしょうか

宜しくお願い致します

2019年08月27日 13時11分

この投稿は、2019年08月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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