賃貸退去時の原状回復費について

公開日: 相談日:2016年06月13日
  • 4弁護士
  • 4回答

8年間過ごした賃貸マンションを退去します。
2年前から以前の管理会社ではなく、新しい管理会社になりました。
新しい管理会社に変更になった時に、賃貸契約書を作り直されました。
以前の管理会社との賃貸契約書が引き継げる事を知らず(新しい管理会社からも引き継げる事は聞いてません)、新しい賃貸契約書にサインをしてしまいました。
新しい賃貸契約書で「経過年数関係なく床天井壁の汚れや破損は全て賃貸契約者が全額負担」と変更されました。
この新しい賃貸契約書は2年前に作ったのですが、それ以前の6年間の汚れや破損は、以前の賃貸契約書に「床天井壁の汚れや破損の原状回復費は経過年数で負担額を決めます」と書いてあるので、それに当てはまりますか?
新しい賃貸契約書はかなり強引な契約書なので、なるべく退去時にお金を払いたくないです。

460100さんの相談

回答タイムライン

  • 好川 久治 弁護士

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    不動産・建築
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    契約の解釈になるかと思いますが、個人と事業者との契約ですので消費者契約法の適用があり、特約は民法の一般原則と比較して賃借人に不利となる条項は無効になると考えてよいと思います。無効になる契約をわざわざ締結することはないという合理的意思解釈をすると、新しい契約条項は、経年劣化、自然損耗を除く賃借人の故意過失による損害のみを原状回復の対象とする趣旨であると理解できますので、退去時に原状回復を求められた場合には、通常の民法の原則に従って、故意過失による損傷部分のみを支払う前提で対応すればよいかと思います。

  • 鈴木 謙太郎 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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     判例に「賃借人に原状回復義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(通常損耗補修特約)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」旨判示しているものがあります(最判平17・12・16判タ1200号127頁)。
     しかし、裁判では「具体的に明記」との部分について厳格な判断がなされています。そのため、新しい契約書の条項が「具体的に明記」と認められるのかを争うことにより、退去時に支払う費用を減額できる可能性があります。
     新しい契約書を実際に弁護士に見せ、今後の対応を図ることをおすすめします。

  • 弁護士が同意
    1
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    新たに賃貸借契約を締結したため原則として新たな賃貸借契約内容通りの権利義務を負うことになります。しかし、通常損耗について原状回復義務を負うことは借主にとって著しく不利な内容であるため、賃貸借契約通りに借主が原状回復義務を負うためには厳格な要件を満たした場合に限られます。
    新しい契約書の内容は、「床天井壁の汚れや破損」と定められているのみであり、具体的にどのような損耗についてどのような内容の原状回復義務を負うか明らかではありません。従って、まずは故意・過失による損耗以外は負担しない旨を回答して交渉されることで良いかと存じます。

    具体的に退去が決まれば、退去される前に契約書を弁護士に見せて対応を検討されるのが良いと思います。

  • 原田 和幸 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    新しい賃貸契約書はかなり強引な契約書なので、なるべく退去時にお金を払いたくないです。

    その契約書をみて、様々な問題点が出てくる場合があります。
    不動産に詳しいお近くの弁護士に関係書類等をもって相談に行かれてもよいと思います。

この投稿は、2016年06月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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