アパートの原状回復の義務(競売物件)について

競売物件の新所有者の嫌がらせがあまりにひどいので
6ヶ月の猶予も無く、ほぼ引越し完了してしまった借主です。競売前から借りましてかれこれ16年になります。更新手続き書類は一切ありません。
新所有者とも新たに賃貸契約をしていません。
分からない事だらけであれこれ悩みましたが、まさにドンピシャリのお話があり、大変助かりました。
http://www.bengo4.com/intro/intro010_86.html
お伺いしたいことは、
?新所有者と新たに賃貸契約をしていないので、原状回復する約束も無しと言うことでよろしいのでしょうか?
ですが、子供が沢山おり、長年住んでいましたのでけっこうな痛みがそここに見当たるのは正直な所です。
但し、前所有者&管理会社も怠慢でした。
浴室換気扇等壊れている旨伝えてもほとんどメンテナンスしてもらえず、カビや合板の傷みもあります。(おそらく洗面台などは交換必要) 各水道蛇口の漏れやシャワーの混合詮など自分で交換しました。ただ、私は彼らが怠慢だった証拠を提示することが出来ません。既に鍵を無断で交換されてしまい、撮影も出来ない状況です。
?大家は規制法案にあるような違法アクションを殆ど全て私や家族に対して起こしてきましたが、私は日記として20件程の大家の悪事を残しているだけです。大家は自分の悪事は棚に上げ、かつ私が大家の悪事を立証できないと踏んでるのか、退去後の部屋の修繕費用を私に請求=小額訴訟に持っていくと息巻いているそうです。(引き継いだ元の管理会社談)
これは免れないのでしょうか?
?私物がまだ置いてあります。
賠償請求した場合、移動して保管するから返すと言われてしまうと賠償請求は成立しなくなってしまうのでしょうか?
よろしくお願いします。
2010年06月30日 20時31分

みんなの回答

久保 健二 弁護士
ベストアンサー
ありがとう
今回の場合は、抵当権に賃貸借契約を対抗できない場合で、賃貸借契約が新所有者に引き継がれないということを前提で話します。

競売物件の落札者は、物件の現状(現況調査)に基づいて裁判所が公表した内容にしたがって、価格をつけて落札しているわけですから、そもそも賃貸借前の原状回復というものを求められる立場ではありません。

しかし、現況調査に入った後、物件の価値を損なうような行為を占有者がなした場合は、その損害賠償を求められる可能性はあります。

私物を返してもらえば、何ら損害はないので賠償請求はできません。返して欲しいといっても返してくれなければ、その物の返還請求をすることになります。

2010年06月30日 21時58分

相談者
「今回の場合は、抵当権に賃貸借契約を対抗できない場合で、賃貸借契約が新所有者に引き継がれないということを前提」とありますが、逆に引き継がれるのはどんな場合でしょうか?
すると、前所有者時代の家賃滞納分も新所有者から請求されることになるのでしょうか?原状回復の義務もありですよね?

2010年07月01日 19時16分

久保 健二 弁護士
ありがとう
抵当権に賃貸借契約を対抗できる場合とは、典型的なのは、抵当権設定登記前に、賃貸物件の引渡しを受けている場合です。

この場合ですと、賃貸借契約が新所有者にも引き継がれ、通常の賃貸借契約の終了と同様の問題が生じます。

原状回復義務もあることになりますが、原状回復といっても通常の使用により損傷したものについては、賠償の必要がありません。故意や過失により損傷した部分については、必要な限りで賠償義務があります。

なお、契約が引き継がれますので、敷金も引き継がれることになります。
したがって、明け渡し後敷金(残額があれば)の返還を請求できることになります。

2010年07月02日 01時13分

相談者
ありがとうございます。度々恐れ入りますが、
競売で入手した物件の場合は賃貸借契約は新所有者に
引き継がれないと断定してよろしいのでしょうか?
実際、新所有者は前所有者の時の滞納分の家賃については
請求してきていませんが。

2010年07月02日 10時53分

久保 健二 弁護士
ありがとう
前に回答したように、抵当権に賃貸借契約を対抗できない場合は、引き継がれません。

新所有者が賃貸借契約を継続させるということもまったくない話ではないとは思いますが、賃貸借契約を引き継がないという条件で落札しているのに、賃貸借があることになれば、損をすることが多いでしょうから、まずそのようなことはしないでしょう。

2010年07月03日 08時57分

相談者
何度も有難うございました。
大変助かりましたし、勉強になりました。
心から感謝いたします。
先生方のお仕事は大変かと思われますがお体に気をつけてますます
頑張って下さいませ。
この様なサイトがありまして本当にあり難いです。

2010年07月03日 11時26分

この投稿は、2010年06月30日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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