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当方大家 契約違反2回の入居者 賃貸借契約解除の妥当性、強制退去、裁判費用の負担

長くなりますがよろしくお願いします。

経緯
父所有アパート1階の入居者が「刃物を持った人が居る」と110番通報があったらしく、通報の内容だけに、凶悪犯罪、立てこもりや人質、反社会的勢力絡みもあり得ると言う理由から、覆面とパトカー合せて7台、警察官17人が盾を持ち臨場する騒ぎがありました。
通報当時の1階は4件中2件が空室、隣は共働きで通報1時間前に既に出社していて不在だった。
アパート管理をしている私(父の息子)も、協力する形で万が一に備え通報のあった部屋には近寄らず遠巻きに事情聴取と情報提供に応じました。
以前から被害妄想的な電話や、深夜の怒号など、言動がおかしかったことから警察官に虚言癖があるかもしれないので刃物を持った男はいないだろうとの旨を事情説明して、警察官がドアを開けたら本人だけで押し問答の末厳重注意で警察官は撤収しました。

不動産仲介業者に相談すると、警察沙汰2回目になるのは契約違反なので解除が妥当、入居者は正常対応できないと言う理由から保証人を呼び退去勧告をしました。
話し合いで、前住所の賃貸物件でも入居者が問題を起こし退去させられここに転居したという経緯を保証人から聞いたことに、不動産会社は分かっていたら紹介しなかったと漏らしました。

帰宅後、入居者から「私は通報していない」と言動を一転させた電話が入り、不動産会社から「念のために通報は誰からあったかを警察に再確認してほしい」と言われ、派出所に出向き私から「通報は入居者本人でしたか?」と騒動に立ち会った警察官に尋ねると「本人に間違いありません」との回答が得られ、連絡が嘘だったたことを不動産会社に伝え協議を進めます。

伏線
騒動前に父と不動産会社に言動不明で辻褄の合わない苦情電話が何度もありました。
別件で警察が来たとの報告もありました。

質問
1.賃料の滞納はないが契約違反2回で、このような騒ぎを起こされ、入居者に不安を与え、賃借人と賃貸人の信頼関係は完全に崩れ、不動産仲介業者の賃貸借契約解除は妥当ですか?

2.退居には1か月半の猶予を与えておりますが、本人は退去意志が無いので応じられないと言って居座られた場合は裁判によって強制執行することになるのでしょうか?

3.裁判費用はこちらが勝訴しても負担はこちらでしょうか?相手側でしょうか?

以上3点のご質問にお答えいただければ幸いです。
相談者(551460)からの相談
2017年05月19日 01時20分

みんなの回答

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都3 不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意1
ベストアンサー
ありがとう
> 1.賃料の滞納はないが契約違反2回で、このような騒ぎを起こされ、入居者に不安を与え、賃借人と賃貸人の信頼関係は完全に崩れ、不動産仲介業者の賃貸借契約解除は妥当ですか?

契約解除原因として主張していかれることは考えられます。
なお、契約解除は仲介会社がするものではありません。
お父さまがすることになります。

> 2.退居には1か月半の猶予を与えておりますが、本人は退去意志が無いので応じられないと言って居座られた場合は裁判によって強制執行することになるのでしょうか?

退去しなければ、裁判を経て勝たないと強制執行はできませんね。

> 3.裁判費用はこちらが勝訴しても負担はこちらでしょうか?相手側でしょうか?

原則は敗訴者負担になります。

2017年05月19日 03時15分

齋藤 健博
齋藤 健博 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
1について
賃貸借契約のような、継続性を前提とする契約では、
貴殿もお気づきのように、信頼関係が大切になります。
警察沙汰2回目ということで、解除はなしうると
思います。
具体的な解除事由は契約書を拝見しないとわかりませんが、
『その他、信頼関係を破壊する一切の事由』というような
包括条項を根拠にできるのではないかと思料いたします。

2について
催告をしても退去しなければ、

解除→訴訟→強制執行

という流れになります。

3について

理論上は敗訴側で、本件では先方になるでしょう。
ただ、このような相手に訴訟費用を求めることは困難ですので、
また、現実問題として、訴訟費用で揉めるより、
早く出て行ってもらった方がいいと思いますので、
訴訟費用は覚悟された方がいいと思います。

ご参考までに。

2017年05月19日 08時32分

相談者(551460)
原田 和幸 先生、齋藤 健博 先生、ご回答ありがとうございます。

お二方から心強い、回答をいただきましたことをまず初めにお礼申し上げます。

ベストアンサーは、深夜の投稿にもかかわらず早々の回答をいただきました、原田 和幸 弁護士にさせていただきます。

齋藤 健博 先生におかれましても訴訟費用の請求について言及くださった部分はとても参考になりました。



冒頭に、本日協議のうえ、和解による円満解決で退居に同意していただきましたことを、ご報告申しあげておきます。

お二方のご意見がほぼ一致して、簡潔にまとめると以下のとおりですね。

1.解除可能とのことで、その手続きは父から行っていただきます。

解除の理由は、契約書に警察官の立ち入りが複数回にわたった場合と言う項目が該当したためです。

2.訴訟→裁判→勝訴→強制執行と言う流れで了解しました。

裁判に依っての細かい事情説明などによって判決が異なると思われますのでどちらが勝訴するかはわからないと言う事だと思います。

3.敗訴側負担についても了解しました。

当方敗訴の場合は、退去は契約更新までがまんして契約解除するしかなさそうだということも分かりました。


2と3については、本日和解による本人同意の元での退居というかたちで円満解決しました。


協議中の細かい話はとても複雑な事情と個人情報に関わる部分が多く含まれ、裁判などでここは争うべきことになったときに冗長になってしまうため省略いたします。


ただ、今後もアパート保守管理の仕事を続けるうえでの参考になるため、大筋の流れがつかめたことはとても感謝いたします。

本当に感謝の気持ちでいっぱいです。
ありがとうございました。

2017年05月19日 14時08分

この投稿は、2017年05月19日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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