共同名義不動産(遺産)の賃貸について

公開日: 相談日:2019年04月02日
  • 2弁護士
  • 2回答

現在共同名義の家を契約書無で借りています。
所有者同士は姉弟で元々所有者の子供です。元々の所有者は亡くなっており遺産手続きをしないない状態です。
私は片方の姉からは借りることに承諾を得ているのですが弟からは承諾を得てません。
借りる期間は1年ほどです。
金額は1年で10万円です。
私は短期であれば姉一人にも権限があると考えているのですが二人から承諾を得る必要があるでしょうか?
最悪の場合私が弟から何かしらの理由で訴えられることはありますでしょうか?

782093さんの相談

回答タイムライン

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    承諾を得ていない弟さんとの関係で不安を感じておられる事と思います。
    さて,相談者様は,元々の所有者の方のときから,その家を借りておられたのでしょうか。
    この点によって,結論が大きく変わってきます。というのも,元々の所有者との間で,家を借りる契約が成立している場合には,相続の問題となりますが,元々の所有者との間で借りる契約がない場合には,新たに契約を結ぶことになり,それが出来るかどうかが問題となるためです。
    この点,既に契約があった場合には,相続の問題となりますが,相続の場面では,実際の財産だけではなく,契約関係なども引き継ぐこととなります。そのため,相談者様と元々の所有者との間の契約を姉・弟が引き継いでおり,弟さんからの承諾は必ずしも必要ではないと考えられます(ただ,紛争を防ぐという観点からは,承諾があった方が望ましいとは思います)。

    しかし,元々の所有者との間で契約がない場合には,新たな契約を締結することができるかどうかという問題となります。元々の所有者が亡くなった後,遺産分割が終わるまでの間については,遺産は相続人が共有している状態となります。これは,不動産も同様で,現時点では,その家を姉・弟で共有している状態です。そして,共有している不動産を,1年間ほどの期間であっても,第三者に貸すためには,共有持分(共有している割合)の過半数の同意が必要となります(3年を超える場合には,全員の同意が必要です)。相談の記載内容からすると,姉・弟以外に相続人はいないと考えますが,その場合,姉・弟は対等な割合になりますので,一方からの同意では契約できないと思われます。
    この元々の所有者との間で契約がない場合に,弟さんからの承諾なしに,その家を利用した場合,最悪の場合には,家を明け渡すようにと,弟さんから訴えを起こされる可能性があると思います。(とはいえ,姉から承諾を得ていることからすると,姉から事情の説明などが弟さんになされれば,直ちに裁判にならないようにも思います。)

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    回答させていただきます。

    相続人は姉弟の二人としますと、相続分は均等で持分は各2分の1と考えられます。この建物の賃貸借契約に借地借家法の適用があるかで、有効無効が決まると考えるのが普通です。本件の文章では、適用なしとはいえず、適用されることになります。期間を重視する考えもありますが、借地借家法が適用されると更新があることになります。ただし、(一時使用)の場合は借地借家法適用がありません。例えば、何らかの展示会の期間中のみ借りるような例です。私の考えですと2分の1では過半数になっていませんので、無効になる可能性が大です。もちろん、あとからでも追認することはできます。あくまで無効を主張されると弱いということになります。無効の場合は、明渡し、賃料相当損害金の支払いを要求されます。姉には、返還請求できる理屈です。


この投稿は、2019年04月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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