賃貸物件の越境トラブルに巻き込まれて訴訟を起こされた場合の対応

当社が商業地区で営業している賃貸物件を巡って、貸主と隣接する宅地所有者のトラブルに巻き込まれています。当社は、問題解決に長時間かけて対応し営業上の不利益も被っています。以下の質問につき専門家のご助言を賜りたく宜しくお願いします。

①売買契約でなく賃貸借契約の締結状況下で、貸主の承諾により決定した室外機の設置場所が境界線の上空から越境する場合、民法上は貸主・借主双方が提訴の当事者になるのか、借主側の責任について、根拠条文を併せてご教示下さい。
②賃借物件の貸主側が強硬に調停に応じない場合、短期的なトラブル解消に向けて当社の義務・権利の譲歩における基準点はどこですか。
③地積測量図や境界確認書等の資料で賃借物件の貸主と隣地所有者間の明確な境界標が確認できない場合、分合筆等の手続きは借主が関知しないと考えますが、民事上の損害賠償、反訴等の視点から当社はどのように対抗できますか。
④不動産仲介業者に対しては、悪意・善意の場合どのような責任を問えますか?

●越境トラブルの背景:
当社の賃借物件の貸主Aと隣の宅地所有者Bは、長年に亘り境界柵の設置等を巡ってもめており、双方が反目しています。

●相談の経緯:
当社は上記トラブルを知らぬまま、6か月前に2階建2階部分を賃借し、直後にAの承諾の下で隣地との境界面側にエアコン室外機を3台設置したところ、Bより越境していると数回クレームを受けました。これに伴い、当社費用負担で越境紛争の可能性が少ない屋上移設をAに申し入れましたが合意してもらえず、また、賃貸部分で電話回線の不調が発生したため、工事事業者の立入許可をBに対して求めていますが、越境の存在を理由に拒否されています。
最近、Bの代理人弁護士Cより、リフォーム工事に支障をきたすため、室外機撤去と工事遅延の損害賠償訴訟を提起する旨の受任通知書が届きました。Cからは、物件貸主Aに受任通知書を送りたいが当該地区の登記閲覧上5年以上前の情報が見れないため、Aの契約書住所を開示して欲しいと当社に連絡がありました。当社はその旨をAに電話で伝えましたが拒否されたため、AからCにコンタクトしてくれるように提案しました。その後Cから当社に再連絡があり、Aの送達先が分からないため当社資産の物理的な越境事実をトリガーに裁判所を介入させて拘束力のある紛争解決を図ることが提訴目的とのことでした。
2019年01月04日 15時07分

みんなの回答

中島 繁樹
中島 繁樹 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 福岡県4 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
<室外機の設置場所が境界線の上空から越境する場合、民法上は貸主・借主双方が提訴の当事者になるのか、借主側の責任について、根拠条文を併せてご教示下さい。
 ふつうはその物件の所有者とその借主の双方を被告として提訴します。実質占有者の借主とその間接的占有者の双方を、被告にしておいた方が便利だという理解にもとづきます。

<賃借物件の貸主側が強硬に調停に応じでしょう。ない場合、短期的なトラブル解消に向けて当社の義務・権利の譲歩における基準点はどこですか。>
 なんとか話し合いで解決するのがいいでしょう。越境があるのなら、それを解消する方向で考えるべきでしょう。

<地積測量図や境界確認書等の資料で賃借物件の貸主と隣地所有者間の明確な境界標が確認できない場合、分合筆等の手続きは借主が関知しないと考えますが、民事上の損害賠償、反訴等の視点から当社はどのように対抗できますか。>
 境界線が明らかでなければ、損害賠償の責任も決めようがありません。

<不動産仲介業者に対しては、悪意・善意の場合どのような責任を問えますか?>
 仲介業者の責任は問いにくいでしょう。

2019年01月13日 21時16分

この投稿は、2019年01月04日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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