定期賃貸借契約へ変更。事前説明の書面交付は必須ですか?

公開日: 相談日:2018年01月09日
  • 1弁護士
  • 3回答
ベストアンサー

①普通賃貸借契約(10年以上の期間)
②定期賃貸借契約(事業用)(2年)

契約①は、賃借人の契約違反により
契約終了
その後、賃借人の要望で契約②を締結

現在は契約②の期間中ですが、賃借人から
この契約後も、借りたいとの要望を受け
当方(賃貸人)は検討中ですが、最近になって
契約②の事前説明で書面を交付していないことが
判明
口頭説明はしています
また、契約書に、書面を交付する事前説明に
記載すべき内容も明記しています

質問1:
現時点で、契約②は、契約①とは別の
新たな普通賃貸借契約となりますでしょうか?
又は、契約①は終了したことにならず契約①を
更新した契約①の延長となりますでしょうか?

質問2:
現時点で、2年の残りの期間経過をもって
契約②を終了できますでしょうか?

質問3:
契約②の期間中である現在も賃借人に新たな
契約違反が判明しておりまして、当方(賃貸人)は
当該賃借人との契約を解除し、
退去してもらいたいと考えている次第です

違反内容は、契約上は禁止事項に該当し
「催告せずに契約を解除できる」という内容です

今後どのようにすべきでしょうか?

質問の回答に加え、解決策など、ご教授頂けますと
幸いです
どうぞ宜しくお願い致します

621042さんの相談

回答タイムライン

  • 大西 純 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    タッチして回答を見る

    以下は,質問文の内容を前提としており,また,私見です。

    > 質問1:
    現時点で、契約②は、契約①とは別の
    > 新たな普通賃貸借契約となりますでしょうか?
    > 又は、契約①は終了したことにならず契約①を
    > 更新した契約①の延長となりますでしょうか?

    従前契約がいったん解除等により終了しているのであれば,新たな普通賃貸借契約となる可能性が高いでしょう。


    > 質問2:
    > 現時点で、2年の残りの期間経過をもって
    > 契約②を終了できますでしょうか?

    説明書面の交付を欠く場合,定期借家の要件を満たさないとされるのが原則です。そうすれば,他に解除や更新拒絶の要件を満たさなければ,契約が終了しないことになります。

    > 質問3:
    > 契約②の期間中である現在も賃借人に新たな
    > 契約違反が判明しておりまして、当方(賃貸人)は
    > 当該賃借人との契約を解除し、
    > 退去してもらいたいと考えている次第です

    もしその違反が信頼関係を破壊する程度に達しているのであれば,契約を解除して終了させることも可能でしょう。

  • 相談者 621042さん

    タッチして回答を見る

    大西 純 弁護士 さま

    迅速な回答ありがとうございます

    >もしその違反が信頼関係を破壊する程度に達しているのであれば,契約を解除して終了させることも可能でしょう。

    信頼関係を破壊する程度と認められるのかは
    わかりませんが、

    ①何度か違反行為を繰り返していること
    ②長期(最初の契約①の時から十数年に渡り)の間
    是正されないこと
    ③当方に取って、かなりのストレスであること
    ④賃借人が全くの他人ではなく、
    親しい間柄であること

    以上のような状態です

    再度、質問ですが
    今後、弁護士さんに相談することも考えており
    どのように進めて行けば良いでしょうか?

    どうぞ宜しくお願い致します

  • 大西 純 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    ベストアンサー
    タッチして回答を見る

    まずは,念のため,資料をもって弁護士に相談に行き,定期借家の成立や債務不履行解除の成否等に関する見通しを聞いたほうがよいでしょうね。

    可能性が高そうであれば,弁護士に依頼する等してまずは任意に解除,明渡を求める方向で進めればよろしいでしょう。

  • 相談者 621042さん

    タッチして回答を見る

    大西 純 弁護士 さま

    ありがとうございます
    色々、検討しつつ今後の対応を考えようと
    思います

    また何かあれば、こちらにお世話になると
    思います
    お世話になり、感謝致します

  • 相談者 621042さん

    タッチして回答を見る

    質問があります

    契約①は、賃借人の契約違反により
    契約終了
    その後、賃借人の要望で契約②を締結

    と書きましたが、
    契約①の時に、違反があることを指摘し
    退去通告をしましたが、まだ借りたいという
    賃借人の要望で、契約②を締結しました

    この時、特に契約①が終了することの証として
    書類は交わしていません
    契約②の契約書は新たに作成し、契約②を締結しました

    この場合、契約①は契約②の締結をもって
    終了したことになるのでしょうか?
    部屋を借りている状態はずっと継続していて
    一度退去→再度入居ではありません

    宜しくお願い致します

  • 大西 純 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    タッチして回答を見る

    以下は私見です。

    ①は普通借家であるところ,②は定期借家となっている(書面交付用件を欠くので普通借家となりますが)ことから,①の契約の更新ではなく,一応別個の契約とされる可能性が高いのではないかと考えます。

    ただ,いずれにせよ,②は普通借家となりますので,解除事由や更新拒絶事由がなければ法定更新されることにはなってきますね。

この投稿は、2018年01月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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