地主側からすべて高額の請求が来ます

借地のことでたくさんの困っていることがありますのでよろしくお願いいたします。

50年前に父が借りた東京の土地に家を建てて住んでいます。 
契約書はなく更新もしたことがなく、更新料の約束などありません。

地主の家族より仲介者を通して早急に土地を買ってほしいといってきました。

今後の建て替えも考えて借地は購入したいのですが、提示してきた土地の買い取り価格は相場より大変高く手が出ません。

路線価450Cの土地50坪なので、借地権7割を考えると、2500万円~3000万円だとおもうのですが、 地主側は、 5000万円を要求してきました。(更新料と時代値上げ数年分ふくむ)
地主と仲介者は金欲が強く大変困っています。

★ 土地を買うのに契約書を作って更新料950万円をしはらえといいますが、土地を買うに当たって更新料ははらわねばなりませんか?

★ 数年前に地代の値上げを要求してきたので、文章で近隣の相場により合意できないと伝え何も請求がなかったのでそのままにしていたところ、最近過去の分70万円の地代差額を払えと言います。
合意できなかった過去の分を払わねばなりませんか? そのことによる正式な書類は特にありません。

★ 地主が頼んだ仲介の不動産屋は、私が地借地を購入した時には、私からも仲介手数料払ってもらうと言っています。
借地購入は私から希望したことではないのに土地を購入するのに、借地人もこの不動産屋に手数料を支払うのでしょうか?

★ ほかの借地人には契約書のある人がいます。
最初の契約では 『 地主が地代の変更をするときにはおうじること 』みたいな文章が加えられていますが、20年後の新築した時に交わした契約書には何の追加項目もありません。
仲介不動産屋は、 最初の契約書がが有効だと主張し年寄りを脅しています。
借地契約書は、古い契約書も有効なのでしょうか?

★ 地主側は私や近隣のひとの住民票を取り寄せて持っていました、これは法に触れませんか?

以上ですが、お考えと解決策をきかせてください。

2015年10月06日 21時16分

みんなの回答

高橋 建嗣
高橋 建嗣 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都9
ありがとう
更新料も地代の値上げ(相当分)も、具体的事情によって判断されるので、物件の状況や近隣の状況、契約締結に至る事情や締結後現在に至るまでの事情、周辺での土地賃貸借の実務の状況によるので、一概に言えるものではありません。
ただ、納得いかないのであれば支払うべきでありませんし、最終的には訴訟で決着がつけられる事案と思われます。

仲介手数料は、あたなは不動産屋と契約していないので、支払う義務は無いと思います。
住民票については、役所が取り寄せを許したのであれば、問題ないのでは、と思います。

2015年10月06日 21時49分

荒川 和美
荒川 和美 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県2
ありがとう
★ 土地を買うのに契約書を作って更新料950万円をしはらえといいますが、土地を買うに当たって更新料ははらわねばなりませんか?
約束がない以上更新料など発生しません。買い取るならなおさら不要です。

★ 数年前に地代の値上げを要求してきたので、文章で近隣の相場により合意できないと伝え何も請求がなかったのでそのままにしていたところ、最近過去の分70万円の地代差額を払えと言います。
 増額されていないので、現状のままで賃料を支払えば良いです。

★ 地主が頼んだ仲介の不動産屋は、私が地借地を購入した時には、私からも仲介手数料払ってもらうと言っています。
あなたとの媒介契約はありませんので、払う必要はありません。

★ ほかの借地人には契約書のある人がいます。
関係ありません。
仲介不動産屋は、 最初の契約書がが有効だと主張し年寄りを脅しています。
借地契約書は、古い契約書も有効なのでしょうか?
父上の契約書でないなら関係ありません。

借地権があなたにありますので、適正買取価額は、50%から60パーセントです。

★ 地主側は私や近隣のひとの住民票を取り寄せて持っていました、これは法に触れませんか? 登記などのために司法書士などに依頼するれば取得はできます。

2015年10月06日 22時29分

八坂 玄功
八坂 玄功 弁護士
ありがとう
あなたとしても、相場の金額であれば底地を買うおつもりがあるのであれば、簡易裁判所の民事調停など第三者のいるところで話し合うとか、弁護士を代理人として話し合うとかされた方がいいかもしれませんね。
民事調停を申し立てるのであれば、更新料を支払う義務がないことの確認を求めるなどの方法が考えられます。

2015年10月06日 22時58分

相談者
高橋先生、荒川先生、八坂先生、お答えいただきありがとうございました。
更新料や過去の地代差額、仲介手数料など払わなくてもいいようで安心しました。
しかし、仲介者と地主の家族からは脅されています。

あと二つ聞かせてください。

① 地主が高齢でなくなりそうだということで家族があわてて借地を売って現金にしようとしているのですが、相続税が支払えない時に『物納』はもうできなくなったと地主が言っています。 現在私が住んでいる借地を物納してくれると嬉しかったのですがそのようなことはできないのですか?

② 初めの質問と重なりますが、
50年前の古い契約書に地代値上げの特記事項が書いてあり、30年前の契約書には何も特記事項が書いてない場合(契約書署名はは亡くなった夫と亡くなった地主)古い契約書に書いてあることも有効なのでしょうか? 50年前の契約書に地代値上げのことが書いてあるから値上げに応じろ!と別の借地人が脅されています。

よろしくお願いします。

2015年10月08日 14時31分

八坂 玄功
八坂 玄功 弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
物納の要件は厳しく、底地が物納の対象として認められるケースは多くありません。
地代増額の要件は、契約書上の記載ではなく、強行法規である借地借家法に従って決まります。
近隣の地代と比べて著しく低額であるといった事情がなければ地代増額は認められません。

2015年10月08日 14時39分

この投稿は、2015年10月06日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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