検査済証を取得済みの宅地に対するセットバックについて

お世話になります。
以下のような宅地に新規建物を建築予定なのですが

前面道路の幅員が3.6mであるため
40cmのセットバックが必要だと区役所で言われました。

宅地|前面道路 3.6m|遊歩道(暗渠)
-----+----------------************------

宅地には1977年築の建物が建っており、
検査済証を取得しています。

建築当時は前面道路と遊歩道は

宅地|前面道路 4.0m|ドブ川(深さ1.2mコンクリート)
-----+----------------|
::::::::::::::::::::::::|
::::::::::::::::::::::::|
::::::::::::::::::::::::|--______--|

上記の寸法が、建築計画概要書には
記載されています。

ドブ川は1980年に暗渠化され、
遊歩道が整備されましたが
その際に前面道路幅が3.6mになったことになります。

このような流れで、新規建物を建築する際には
40cmのセットバックが必要、という区役所の主張に
違和感を感じています。

建築許可をもらうためには行政に従うしかないのですが・・・

ご意見をお聞かせいただけると幸いです。

以上、よろしくお願いいたします。


2017年01月12日 22時46分

みんなの回答

齋藤 健博
齋藤 健博 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都2 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
セットバックに関して、これに従わない場合には最悪、除去命令の対象となってしまいます。従う義務自体は存在しますが、これを無効だと考える場合には、なんらか争う手段はあるでしょう。

2017年01月13日 01時33分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
その道路の幅員の数字が
現況の数字なのか、認定幅員という書類上の数字なのか、
現況の数字と書類上の数字が一致しているのか、異なっているのか等々によって
主張できることが多少違ってきます。
しかしながら、たとえば、昔、愛知県で、
今まで建築基準法の2項道路であるとして接面する土地に建築確認を与えてきたのを、
よくよく調査したら建築基準法上の道路にならないので今後は建築確認を認めないとしたものもあります。
認めると違法な建築確認になるので違法なことはできないという論法です。いままで建築確認が下りていたのは、本来認められないことが認められていた恩恵みたいなものであって、今後も違法な建築確認を求める権利はないということです。
暗渠部分を含めて道路認定してくれないのであれば(ここは道路課や水路課と交渉の余地があるかもしれませんが、簡単ではないです)、
現況3.6mの道路にセットバックしないのを認めて欲しいと言うことは、
建築基準法上の違法行為をしてくれと要求するのと同じなので
実際上はかなり難しいです。

2017年01月13日 10時26分

相談者
補足です。

既存の家屋は1977年に検査済証を取得しています。

検査済証は建築基準法上「建築物及びその敷地が
建築基準関連規定に適合している」ことを
証明するものですので、
前面道路の幅員が4m以上あったことは間違いありません。
(実際に建築申請の図面には4mとの記載があります)

ところが、1980年に行政がドブ川を暗渠化し、
遊歩道を設置したことによって
前面道路の幅員が
4.0mから3.6mに狭まりました。

つまり、当時川沿いに建っていた全ての住宅が、
建築基準関連規定に不適合となりました。

遊歩道の設置したのは行政なのに
「道路幅員が狭いのでその分セットバックしなさい」
と言われているわけです。

2017年01月13日 10時29分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
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ありがとう
ドブ川を暗渠化し、それを遊歩道にしたのなら、
道路部分は手を加えられておらず道路幅が縮まないはずですが
どうして4mから3.6mになったのでしょうか。
道路部分の一部も遊歩道になったということでしょうか。

> 幅員が4m以上あったことは間違いありません

当時の建築確認及び検査に誤り(ミス)があれば、
建築確認は上に書いたようにその時その時の判断なので、
前の建築確認の時には4mあったことは理由になりません。
建築基準法は建築物の安全と生命の安全を守る法律なので、前にそうだったと言っても現況が3.6メールであれば、それを基準に判断しなければなりません(これは絶対的です)。
なので、建築基準法上の道路だったものを、一部そうで無くしたということであれば、なぜそのようなことになったのかという事情(道路の廃止は一部であってもそう簡単にできることではないので)が分からないと判断ができないです。
そもそも昔4mとしていた認定幅員は間違いであり、3.6メートルが正しい幅員なので正しい幅員に従ってそうしたという事情だと厳しいです。

2017年01月16日 19時24分

相談者
> ドブ川を暗渠化し、それを遊歩道にしたのなら、
> 道路部分は手を加えられておらず道路幅が縮まないはずですが
> どうして4mから3.6mになったのでしょうか。
> 道路部分の一部も遊歩道になったということでしょうか。

はい。ドブ川に蓋を被せる形で遊歩道化されました。
その際に道路が狭くなったと思われます。


> 当時の建築確認及び検査に誤り(ミス)があれば、

ミスではありません。私のところだけではないので。

現在、道路の幅員は川沿いが数キロに渡って3.6m前後になっています。
つまり、遊歩道を作る前は4.0mあったのは確実です。

現況の幅員が3.6mなのは、行政(公園課)の遊歩道工事が原因。
それを市民にセットバックさせて4mに広げようという
行政の主張に違和感を感じる、
というのが趣旨になります。

当方としては建築基準法が建築物の安全と
生命の安全を守る法律であることは理解しています。
3.6mの幅員を4mにすることに反対して
ゴネたいわけではありません。

セットバックすべきは市民側ではなく行政側、
つまり、道路にはみ出してきた遊歩道側であるように思えるのです。

こうしたケースでは
最終的に市民側が泣くしかないのでしょうか?

2017年01月17日 09時25分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
0.4メートル分道路を廃止したということですと
なぜ廃止したのかとか、廃止に到る経緯とか諸事情を調べないと
わからないので対処の仕方が判断が難しい(というかできない)ですが、
困ったものですね。

2017年01月17日 10時32分

この投稿は、2017年01月12日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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