液状化の土地を白紙解約できますか?引渡しせまっているので緊急!

戸建の売買契約をしました。引渡し前に地震が起こり、ひどい液状化の被害があり、建物は不同沈下しました。庭、駐車場も液状化して泥水が噴出。水道、ガス、下水はすべて使えなくなり、2週間後にようやく仮復旧した状況です。
建物は古く、建替えを前提にしていたので、瑕疵担保免責にしてあります。
本物件が液状化の恐れがあるとは説明を受けてなく、重要事項説明書にもうたわれてない。
?液状化した土地に毀損があると考えています。
?家を建替える目的で古家付物件を購入しましたが、遠方の地震でさえも液状化するような土地では、安心して家を建てることが出来ません。

契約条項に下記があります。

第n条 売主、買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して、本契約を解除することができます。ただし、修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引渡します。

第m条 買主は、売主に対し、土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡し完了日から3ヶ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。

土地の隠れたる瑕疵は軟弱な液状化し得る土地であることと捉えています。
まだ書面では通知していませんが、仲介不動産に白紙解約を要望したところ、売主は白紙解約に応じてなく、修復できると言っているそうです。
土砂を取り除いて、新しい土を盛ったところで修復できる訳も無く、今後の地震に備えて液状化を完全に防ぐことが出来るとは考えられません。修復は無理なので、白紙解約を望んでいます。
法律ではどう解釈されるのか教えてください。また今後どのように対応すべきか教えてください。書面での通知は弁護士や司法書士のような専門家に頼まないとだめなのでしょうか。
2011年04月06日 00時54分

みんなの回答

弁護士A
ありがとう
まさに、「天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき」に該当すると思います。
土地だけを考えても、居住用として購入したわけですから、そこからすると、新しい土を盛っても目的を達するまで修復できるとはいえないでしょう。

書面での通知は、あなたでも可能です。
液状化して居住用地として使用できなくなったので、契約を解除する、という内容で出せば良いでしょう。
裁判が予想されるなら、この時点から弁護士に依頼しても良いでしょうが、通知だけで終わる可能性があるなら、あなた個人で通知しても良いかと思います。

2011年04月06日 07時33分

相談者
アドバイスありがとうございました。
書面での通知は内容証明として送ろうと思います。
文面をどのように書いたらよいのでしょうか?
第n条の天災により本物件が毀損したため、また第m条の…目的が達せられない為に、本契約を解除します。手付金放棄ではなく白紙解約であるので、手付金を返還してください。
このような感じで大丈夫ですか?
行政書士に依頼すると、内容証明を五千円ぐらいで作成してくれるみたいですが、個人で通知するよりも、行政書士の名前の入った内容証明の方が、相手にきちんと意思がつたわるでしょうか?

2011年04月07日 21時47分

弁護士A
ありがとう
お書きの内容で問題ないと思います。

行政書士の先生に依頼すれば、文書はきちんとしたものになるでしょうが、法的な効果に変わりはありません。
今回はあとから訴訟なども考えられる事案だと考えられます。
行政書士の先生に依頼しても良いでしょうが、文書を出すだけで終わりですので、今後のことを考えると、ご自分で出されるか、当初から弁護士に依頼するなどしても良いかと考えます。

2011年04月08日 08時25分

この投稿は、2011年04月06日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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