不動産の取得時効 民法162条

不動産の取得時効の条件に付いて教えて下さい。(当方零細企業)                 
事実関係は以下。                                       21年前に個人と土地売買の契約をしました。(契約の公正証書有り・仮登記済み)支払完了時に所有権移転と本登記の約束が記載されています。本登記が完了するまでは、固定資産税は相手側の負担とされています。契約後10年後に売買金額支払を完了するも本登記がされずに現在に至っています。当方は、その土地を25年前から駐車場として使用しています。全くの空き地である年も多いです。21年以前は賃料を支払い。契約後は売買頭金と分割支払いをしました。11年前に支払いは終了。相手は非常に高齢で通常のビジネス的な話し合いが出来ない。当方も零細で弁護士費用も出せない。 質問事項 ①所有権が当方にあると主張するためにはどんな証拠が必要でしょう。②公正証書を根拠に裁判所に強制登記の訴えは出来ないのでしょうか。消滅時効10年?③民法162条の取得時効10年を主張するためにはどのような証拠が必要でしょう。④売主に所有権有とする、証拠とか論理構成はあり得ますでしょうか。宜しくお願い致します。
      
相談者(236430)からの相談
2014年03月01日 14時48分

みんなの回答

大貫 憲介
大貫 憲介 弁護士
ありがとう
訴訟で、所有権登記を得られそうです。弁護士への依頼を強くお勧めします。

2014年03月01日 15時42分

小松 雅彦
小松 雅彦 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
答1 売買契約書と代金完済を証明する資料(領収書、送金控え等)だと思います。
答2 移転登記を求める訴えは上記の証拠があればできるはずです。
答3 取得時効の要件は所有の意思を持って平穏かつ公然に他人の物を占有することですが、所有の意思および平穏かつ公然は推定されます。ただし、売買で代金完済で所有権移転ということになると、代金完済までは所有の意思がなかったと判断される危険があります。
占有のはじめに自分に所有権があると信じて過失がなければ10年の時効です。そうでなければ20年時効です。
10年前に現実にそこを占有していたという何らかの証拠が必要です。日付の入った写真などが良いでしょうが。それ以外にもあり得ると思います。
答4 構成1 売買で代金完納
構成2 売買で代金完納しかしその証拠見当たらず。完納時点で所有権があると考えた。過失なし。その後10年経過した。取得時効完成。

2014年03月01日 15時51分

高橋 和聖
高橋 和聖 弁護士
ありがとう
①所有権が当方にあると主張するためにはどんな証拠が必要でしょう。

→売買契約により所有権が移転したことを立証する証拠として,公正証書等が必要になります。

②公正証書を根拠に裁判所に強制登記の訴えは出来ないのでしょうか。消滅時効10年?

→公正証書は,金銭の支払いを目的としている場合には直ちに強制執行できますが,所有権移転登記については公正証書のみでは強制執行できません。訴訟等をする必要があります。
また,所有権移転登記請求は所有権に基づく請求ですので,消滅時効にはかかりません。

③民法162条の取得時効10年を主張するためにはどのような証拠が必要でしょう。

→仮に,取得時効の主張をするのであれば,契約書や土地のこれまでの使用状況等を示す資料,陳述書等が必要になると思います。


④売主に所有権有とする、証拠とか論理構成はあり得ますでしょうか。

→上記記載からすれば,あまり考えられないと思います。

2014年03月01日 15時59分

大和 幸四郎
大和 幸四郎 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 佐賀県1
ありがとう
調停をされてみて下さい。上記内容なら大丈夫でしょう。費用も安く、手続きも簡単です。

2014年03月01日 16時53分

相談者(236430)
ご教示有難うございます。3点追加質問をさせて下さい。現状では当該土地からの経済的利益が見込めない状況です。駐車場としての利用程度しかないのですが、それも顧客がいない状況です。(実質空地です。)現状では、本登記の有無で、大きな経済メリットの差は無いと考えています。将来的に、当該土地の売却等の可能性が出てきたときに本登記をすれば良いのかとも考えます。その場合に、①現状ですべきことは何でしょう。所有地の看板を出して日付の入った写真を撮ることでしょうか。何か内容証明を送ることでしょうか。具体的な行為を教えて下さい。②本登記をする経済的メリットが出た時に裁判をして勝ったとします。その時には、現在は支払っていない固定資産税を売買代金の支払完了時にさかのぼって支払うことになるのでしょうか。それとも、裁判後の本登記がされた時からで良いのでしょうか。(契約書の文言通りであれば、本登記がされた時からにはなるのですが、相手が訴えてきたら、支払うような可能性が出てくるのでしょか。)③調停と言う手段も考えたいですが、相手が82歳の高齢で禁治産者ではないのですが、論理的な対応ををされてこない人ですので、調停に出てこられれずに終わってしまう可能性もあると思います。このような場合に相手の息子さんを調停に巻き込む事は出来るのでしょうか。現状では息子さんからは自分は関係ないし、親父を説得も出来ないので、裁判でもなんでも好きなようにやってくれと言われています。 宜しくお願い致します。

2014年03月02日 15時01分

大和 幸四郎
大和 幸四郎 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 佐賀県1
ありがとう
裁判でもなんでも好きなようにやってくれと言われています。
>それなら裁判をされたらいかがでしょうか。本件の場合弁護士を立てなくも大丈夫でしょう。

2014年03月02日 15時24分

相談者(236430)
アドバイス有難うございます。
裁判により登記が出来たとした場合には、登記は裁判後に行うのでしょうが、要求があれば、固定資産税を売買代金支払終了時(所有権発生時)にさかのぼって支払うことになるのでしょうか。現在の登記者は固定資産税の支払いについては未納は無いと聞いています。(21年前の契約書では固定資産税は本登記までは売主が行うとなっています。)宜しくお願い致します。

2014年03月09日 09時16分

弁護士A
ありがとう
要求があれば、固定資産税を売買代金支払終了時(所有権発生時)にさかのぼって支払うことになるのでしょうか。
>それはないでしょう。経験したことがありません。

2014年03月09日 10時05分

この投稿は、2014年03月01日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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