居住している土地家屋を売却するのですが、相手が土地のみの購入を希望し、解体費用の負担を求めています。

公開日: 相談日:2022年08月10日
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【相談の背景】
私が居住している、私名義の土地の敷地内に親類が家屋を建てて住んでいます。家屋の名義は、私が1/2で、親類が1/2です。この度、この土地を親類が全て買い取りたいと言ってきました。私は引っ越す予定ですので、売却には賛成しましたが、親類は土地だけは購入するが、その価格から、私の自宅(私名義)を解体する費用を差し引くと言っています。私の自宅を買い取るという話は出ていません。最初から、私の自宅は無価値なものとして、更地にするのに解体が必要という前提でのようです。確かに、私の家屋は築60年近く、古い家屋ですが、リフォームをしており、後20年~30年程度であれば十分使えると、建築業者の判断ももらっています。更に、親類は、実際には私が引っ越した後に、親類の子供が私の自宅建物に居住するということで、残置物を残すな、と言っています。親類は、「解体するまでの間だけだ」という認識ですが、これは、中古住宅(土地権利付)の売却とはみなされないのでしょうか?家屋も買い取って、自分の所有にした後に、使用するなり、解体するなり、するべきだと思うのですが、どうなのでしょうか?ご回答を、どうぞ宜しく、お願い致します。

【質問1】
築60年の家屋が建っている場合、通常は無価値とみなされ、土地の売買の際には、解体費用を差し引くのが通常なのでしょうか?

【質問2】
親類は、実際には当該家屋を使用する予定にしております。それでも、私が解体費用を負担するべきでしょうか?相手方は「中古住宅を購入した」ということにはならないのでしょうか?

【質問3】
残置物について、私は仮に解体費用を負担するにしても、しないにしても、「中古物件で残置物有り」、の現況で売却することを考えていますが、これはできないことでしょうか?

1173108さんの相談

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    法律上、古家付土地の売買に際し、解体費用を売買代金から差し引くかどうか決まってるわけではありません。
    結局、いくらの条件であれば売買するかという値段交渉の問題でしょう。
    いかなる条件で土地を売却するかは所有者である相談者が決めればよいのであって、解体費用控除後の金額に納得できなければ、売却しないという選択肢もあります。
    あとは、売買契約が成立しない場合、相手方との間で借地契約を解除できるのかどうか(これは契約書の有無やこれまでの経過等から判断することになり、判断が難しい場合もあります。)、相手方共有持分のある建物が残存し続けるリスク等、総合的に考慮することになるでしょう。

  • 相談者 1173108さん

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    新保先生、ご回答をありがとうございました。
    「結局、いくらの条件であれば売買するかという値段交渉の問題」
    とても明確で、納得がいきました。
    相手方との借地契約は無く、父がずっと、無償で住まわせてきたものです。相手方が住んでいる家屋は、私の父が全額を負担しており、親類だからということで、名義も1/2を住む本人のものにしてあるものです。35年間、親類はその土地建物に居住していますが、金銭のやり取りは一切ありません。これは明確です。ずっと、完全に無償で住んできています。尚、これは余計な情報かもしれませんが、相手方は決して経済的な余裕が無いというわけではなく、ずっと管理的職業を務めて最近定年退職して、現在は週に3回、ゴルフを楽しんでいる生活です。最初は考えませんでしたが、場合によっては、相手の住んでいる家屋の、私名義の1/2の共有持ち分も併せて買い取るように伝えたいと考えますが、現実的でしょうか?
    お忙しいところ、恐縮ですが、ご回答を頂けると幸いです。

  • 弁護士ランキング
    京都府6位
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    相手方が建物取得代金や借地料を払っていないのであれば、土地利用権について相手方に強い権利はないと考えられそうです。
    ただし、土地上の建物の2分の1を相手方名義にしたことから、やはり一定の土地利用権を付与していると考えざるを得ません。
    この辺りを踏まえて、条件交渉していくことになりそうです。
    まずは相談者希望の条件を提示し、拒否されれば、土地の無償使用契約の終了を主張されてはいかがでしょうか。
    ただし、相手方に対し退去請求できるか見込みがどの程度あるかについては、事前に法律相談を受けた方がいいでしょう。

  • 相談者 1173108さん

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    新保先生、お忙しいところ、ご回答を下さり、ありがとうございました。
    「土地の無償使用契約の終了」これを主眼において交渉してみようと思います。大変助かりました。ありがとうございました。
    失礼致します。

この投稿は、2022年08月時点の情報です。
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