賃貸借契約と遅延損害金

公開日: 相談日:2021年07月09日
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【相談の背景】
2年ほど前に個人間でビルの一区画を月額30万円、期間3年で私がレストランを経営するために賃貸借契約を締結したのですが、コロナの影響で3ヶ月分の賃料を滞納してしまいました。そして、痺れを切らした家主が内容証明郵便で、「3ヶ月滞納した事やレストラン従業員の寝泊まりに使用していたので契約書に記載されていた通り1週間以内に90万円と18%の遅延損害金を支払わなければ契約解除する」と伝えられました。
又、契約者に賃料を支払わなければ解約できる旨や、レストランの目的以外で使用したなら解約できる旨が記載されてました。
私は家主に経営を回復できるように試行錯誤していると何度も伝えたのですが、家主の意思は固まっているようで賃貸借契約の解除を迫ってきています。

【質問1】
私は契約解除するしか道は無いのでしょうか?

【質問2】
未納の賃料と18%の利息を払わなければいけないのでしょうか?

【質問3】
コロナのせいで売上が落ち込んだので、これを言い訳にして家賃を減額できるように家主に伝えていたら支払わなければならない家賃の総額を抑えられたのでしょうか?

【質問4】
契約時に権利金を4ヶ月分支払ったのですが、これを充当するようにお願いできないのですか?

1043858さんの相談

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    【回答1】
    法律上、滞納額が3か月分に達すると、貸主は契約解除を有効になせる可能性が高まります。
    滞納分全額でなくとも、1か月分や2か月分だけでも早急に支払うことをお勧めします。(先方に受け取り意思を確認するまでもなく、振り込む必要があります)

    【回答2】
    法的義務としてはそうなる可能性が高いです。

    【回答3】
    そのような事情は、契約解除を制限する(両当事者の信頼関係が破壊されたに足りない場合には、滞納があっても、契約解除は有効になしえないという考え方があります。一般的に、滞額が3か月分に達すると、信頼関係は破壊されたと認定されることが多いです。)理由にはなるかもしれません。
    しかし、賃料支払い義務を免れることはできないと考えられます。

    【回答4】
    借主からの充当請求はできないのが原則です。

この投稿は、2021年07月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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