不動産持分の強制執行(競売)

公開日: 相談日:2019年09月01日
  • 1弁護士
  • 2回答

回答が付かないので、加筆して再質問させていただきます。

共有不動産の強制執行(担保競売ではない)について。
A:土地(9/10),建物(9/10)を所有。住宅ローンあり
B:土地(1/10),建物(1/10)を所有。住宅ローンなし
この土地建物全体に銀行の抵当権がついています。

①A,Bが共同で所有する不動産について、Bが強制執行の決定を受けた場合、Bの持分のみが競売にかけられるのでしょうか?それとも、抵当権が全体に掛かっているので全体が競売にかけられてしまうのでしょうか
②競売にかけられた際、B自体は銀行からの借入はありませんが、土地建物には抵当権がついています。抵当権は1/10のみ消滅しますか?
③この土地建物にはABが同居していますが、B持分が競売を経て他人持分となると、立ち退きを要求されるのでしょうか?

長い質問文となってしまいましたが、回答頂ければと思います。

841473さんの相談

回答タイムライン

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     Bの1/10のみに対して強制競売が申し立てられた場合の競売対象はその1/10分だけですが、そうはいっても抵当権の対象になっているわけですから、優先する債権(抵当権)があることになります。そうすると、抵当権の被担保債権に充当されてもなお剰余があると見込まれる場合でなければ、強制競売の申立人が返済を受けられないわけですから、競売開始決定が無剰余で取消になると思われます。不動産の具体的な価値や被担保債権額がわからないので正確なことは言えませんが、1/10だけを落札する者はほぼいないでしょうし、いても少額でしか落札されないでしょうから、強制競売をしても回収できない可能性が高いと思われます。申立そのものがなされないのではないでしょうか。

  • 相談者 841473さん

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    ご回答ありがとうございます。
    理解し、整理するのに時間がかかり、お礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。

    1.Bの1/10のみに対して強制執行がかけられた場合、1/10を競売→建物全体の抵当権に対して弁済→強制執行の申立人に弁済ということでしょうか?
    2.抵当権が全体にかかっているから、全体が競売の対象になるわけでは無い。
    3.1/10だけが強制執行の対象でも、抵当権は全体にかかっているので、弁済されるのは抵当権の1/10ではなく、抵当権全体

    以上の解釈でよろしいですか?ちなみに、B自体はローン借入はなく、連帯債務者、若しくは連帯保証人です。

    長くなってしまいましたが、ご回答頂ければ幸いです。

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    1について その通りです。1/10に対する競売であっても、抵当権は10/10をカバーする権利ですので、抵当権の被担保債権額全額に対する弁済をした後で、強制競売の申立人に弁済、ということです。
    2について その通りです。
    3について その通りです。

    以上は理論的にみた回答ですが、現実的には、1/10の持分が売却されても抵当権の被担保債権額全額を弁済することはできない場合が多いでしょうから、無剰余で取消になる可能性が高いです。また、1/10に対する強制競売が申し立てられると、抵当権者にも執行裁判所から債権届出通知がなされて抵当権者の知るところとなりますから、抵当権者が10/10に対して担保不動産執行を申立ててくることも予想されます。

この投稿は、2019年09月時点の情報です。
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