不動産の強制競売

以下の状況で非常に困っております。 どのように対応をすべきでしょうか。

①債務者は、マンションを所有。 住宅ローン会社が第1順位抵当権をつけているが、任意売却の相場だと担保余力あり。

②そこで、自分が第2順位抵当権をつけてもらった。

③しかし、債務者が郵便物を一切受領しなかったことから、知らないうちに、②の抵当権設定前に、住宅ローン会社が差押えをし、強制競売手続きが開始されていた。

④債務者代理人から、強制競売の手続きをフォローしながら、任意売却をするので、完済できるはずだと説明を受ける。

⑤ところが、代理人から、「債務者がまた郵便物を受領しておらず、知らないうちに、入札期間が間近に迫っていることが分かった。安値で競落されて、返済が出来ないかもしれない。」との報告があった。

③の方が②より早かったからか、裁判所からは何の連絡も来ておりません。

この場合、どのように対応をすべきか、ご相談させていただけないでしょうか。

大至急でお願い申し上げます。
2014年02月06日 14時13分

みんなの回答

片上 誠之 弁護士
ありがとう
②の抵当権設定登記が実際になされているのか否かをまず確認された方が良いです。登記がされている場合には、第一順位の住宅ローンを完済して余剰があれば、競売手続きで配当を受けられる可能性があります。

裁判所が現状の登記を完全に把握していない可能性もありますので、まずは確認されたらいかがでしょうか。

いずれにせよ物件を高く購入する買い主を見つけることが債権の回収につながります。
開札期日までは競売申立ての取下げは可能ですので、そのときまでに高値で購入する候補者を見つけて、任意に売却するという方策があります。
速やかに、債務者に、不動産仲介に依頼するなどし物件を売りに出させることになります。

開封期日までに、不動産売買の決済を行えれば、ご相談者の債権の回収につながるものと考えます。

2014年02月07日 14時50分

相談者
先生ありがとうございます。
私の登記はされております。

ただ、先順位抵当権者の差押登記の後の登記ですので、処分禁止効によってなんの意味もないものになっているのではと不安です。

こちらも競売申立をすれば、二重開始決定で配当権者となれますでしょうか。

任意売却に動いているのですが、開札期日が間近で間に合わない可能性が高いため、最悪でも現在進行している競売の配当を受け得る地位だけは確保したいと思いまして。

2014年02月07日 15時09分

弁護士A
ありがとう
「裁判所が現状の登記を完全に把握していない可能性もあります」→執行裁判所は、差押の登記よりも前に登記されている抵当権は把握することができます。すべて把握しています。差押の登記の後に登記された抵当権については、通常把握できません。把握する必要がありません。その執行手続において、抵当権として取り扱いません。

2014年02月09日 21時35分

片上 誠之 弁護士
ありがとう
>先順位抵当権者の差押登記の後の登記

ということですと、このままでは競売手続で配当を受けることはできません。

通常は、配当要求という手続をとることになりますが、一定の期限(「配当要求の終期」)が定められており、その期限を過ぎていると配当を受けることはできなくなります。
また、配当要求をするには、執行力のある債務名義の正本(たとえば判決書正本など)を有しているか、そのほか競売事件の差押え後に仮差押えをしているといったことが必要となります。

ご相談者の場合には、開札期日が近いということですので、配当要求の終期を過ぎているか気になるところです。

もし配当要求の終期を過ぎてしまっていますと、競売手続では配当を受けられませんので、その場合には、別途、配当手続にて剰余金があった場合に債務者に交付される剰余金の交付請求権を差し押さえるといった手続が考えられます。
この場合にも、債務名義が必要となります。

なお、「裁判所が現状の登記を完全に把握していない可能性もあります」ですが、ご相談者の場合には既に差押えの嘱託登記がすんでいますので、A弁護士のご指摘のとおり、裁判所は差押え前の登記の状況はすべて把握しています。

2014年02月12日 09時59分

片上 誠之 弁護士
ありがとう
交付請求権の差押えですが、差押えに遅れる抵当権の物上代位に基づいて差押えを申し立てることも考えられます。ただ、それが可能かどうかは微妙なところです。

債務名義による差押えの方が確実だと思いますが、トライしてみる価値はありそうです。

以上補足でした。


2014年02月12日 14時15分

この投稿は、2014年02月06日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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