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任意売却の解決事例

会社の経営が厳しくなったテナント不動産を4か所に所有している資産管理会社。連帯保証人である代表者が破産を選択したくないので、不動産の任意売却で負債圧縮した事例。

  • 任意売却

依頼主 60代 男性 相談前 テナント不動産を4か所に所有している資産管理会社から、経営が行き詰ったので、今後どのように対応していけばよいかという相談がありました。債権者は主に銀行でした。会社の代表者は当然連帯保証をしています。資産と負債の数字からすれば破産という選択肢しかなかったのですが、会社の代表者は地元では有名な方であり、破産だけは選択したくないということでした。 相談後 会社の代表者が破産手続き選択したくないというご相談だったので、結局、不動産を売却して売却代金から債権者に返済をすることとしました。最終的には負債が残りましたが、債権者である銀行等は、それ以上、訴訟等の法的手続きに出ることはなく、会社の代表者は、現在も破産手続をすることなく生活をされております。 柳井 健夫弁護士からのコメント ●経営が行き詰った会社の整理に関する選択肢
経営が行き詰った会社の整理をする場合、民事再生等の法的手続をするのか、任意整理をするのかを選択しなければなりません。
但し、民事再生等の法的手続を選択する場合、①現在の事業形態から将来的に収入が上がり、事業を再生できるのか、②裁判所に納める予納金、弁護士費用、公認会計士の費用等が相当額(負債額にもよりますが1000万円~2000万円程度)かかりますので、その金額を用意できるのか、③売掛等ができなくなるので、現金商売で事業が継続できるのか等の要件が必要となってきます。
本件では、①テナント収入からでは銀行に対する借入の返済ができなかったこと、②予納金等の現金が用意できなかったことから、民事再生等の法的手続を採ることができませんでした。
そして、会社の資産と負債の関係からすれば、本来であれば破産という選択肢しかなかったのですが、会社代表者が破産手続を選択したくないとのご希望だったので、保有資産を売却して負債を圧縮する方法を選択しました。

●弁護士が行った業務
このような状況となった場合、弁護士が行える業務はそれ程多くはありません。
①債権者に通知を出すこと、②不動産には金融機関の抵当権が設定されていますので、金融機関に不動産を任意売却をして債務の弁済をすることの交渉、③不動産の状況等を確認すること、④不動産を高額に購入してくれる業者を選定すること、⑤不動産売買契約書のチェック等が主に行った業務でした。
幸いにも、大手不動産業者から小回りの利く不動産業者まで伝手があったので、不動産の任意売却は順調に進みました。

●不動産売却後の債務者の生活
最終的には、テナント不動産、会社代表者が所有されているご自宅は処分せざるを得ません。したがって、会社整理に入る前に、ご自宅の手当と不動産売却後に残った債務の弁済等についてご相談をしました。
幸いにも、ご自宅は親戚の方が、低廉で貸して頂けるとのことであり、年金から低廉な賃料をお支払いをして借り受けることとしました。
不動産売却後に残った負債の処理です。基本的に債権者は金融機関でした。金融機関は、訴訟等を提起してくることは想定されますが、それ以上の手続きは余りしてきません。実際に、不動産売却後に残った負債について、金融機関はサービサーに債権を譲渡するのみで、他に債務を回収するための手続きをしてきませんでした。サービサーも、費用対効果を考慮しますので、債務の返済を迫ってはきますが、それ以上の手続きは選択してきませんでした。

その結果、会社代表者の希望どおり、会社代表者は破産手続きを選択せず、現在に至っています。

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