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任意売却 : 任意売却のメリットやその方法

オーバーローンによる任意売却について。

父が飲食店を経営しており、銀行に2800万円の借り入れがあります。
建物は、店舗兼住宅で、すべて銀行の担保になっています。
自己破産するにも、店と家は手放したくないので任意売却を検討してみましたが、
不動産会社に査定して頂いたところ、建物は築30年で、おまけに震災の影響で建物は全壊判定が出ており、
店舗と住宅が一緒の物件はまず売れないとのこと。値段を付けても土地と建物で150万ほどにしかならないと言われました。
そうなると、不動産の売却価より銀行の残債務のほうが圧倒的に多くなるので、任意売却の道も無理なのでしょうか。
父が銀行に債務整理の話をしたところ、融資の担当者からは「もう自己破産するしかないですね~。」と言われたそうで父もかなり気落ちしております。

例えば、この2800万円を交渉して減額してもらったり、父名義の債務を、黒字経営の私の夫が住宅ローンを組み任意売却をし、抵当権を抹消してもらうなど可能なのでしょうか。

父は銀行の借り入れのほかにも消費者金融などの借り入れがあり、銀行が担保を外してくれない限り個人再生も無理だと思いますので、なにか良い手立てはないのでしょか。
ちなみに夫の友人で、500万円ほどなら融資してくれる知人もいます。


土地・建物の時価が150万円位で,500万円ほど融資してくれる知人がいるということであれば,

①父親の破産申立て。
②あなたかあなたの夫が150万円+αで買い取ることを前提に,破産管財人に銀行との任意売却交渉(抵当権抹消登記の交渉)をお願いする。
③あなたかあなたの夫が必要額を知人から借りて支払い,移転登記・抹消登記をしてもらう。
⑤お父さんの銀行の残債については免責

といった方法が考えられるのではと思います。

お近くの弁護士にご相談してみてください。
◆ 負債の減額交渉、これは率直に申し上げて不可能です。
  破産して免責を得て、債権者が不動産の売却によって回収できなかった残額(不足額)の支払を免れるという方法しかありません。
◆ 不動産の売値が150万円くらいにしかならないという点を債権者が納得してくれるかどうかは何とも言えません。そんな廉価で抵当権を抹消できるかということです。不動産会社の査定書等で説明しても、それなら、破産してくれ、破産管財人でもその程度しか売れないということが分かったら、その時はそれで諦めると言ってくる可能性もあると思います。
◆ 金額の点とは別の問題として、金融機関(保証会社・保証協会等)は、破産者の親族が買主になることには反対してくる可能性があります。これは、破産申立前の任意売却であろうと、破産申立後、破産管財人が売却していく場合であろうと同じです。ただ、申立前の任意売却だと破産予定の人の親族が買い取ることには反対だが、破産管財人の売却であれば致し方ないとして、応じる場合はあります。
  どうしても、直接破産者の親族への売却は許容できないという態度を取ってきたときは、一人(一社)挟んで、親族へという手法もありますね。その分、登記手続費用や税金等、余計な出費は出てしまいますが。
◆ 貴殿の御主人の知人が500万円の融資が可能となると、その方から、貴殿(貴殿ご夫婦)がお金を借りて、貴殿(貴殿ご夫婦)が不動産を買い取るという方法もあるでしょう。ただ、「不動産の売値(その値で抵当権を抹消することの承諾)」と「破産者の親族が買主になること」の双方につき、債権者が承諾してくれることが前提となります。
  仮に、貴殿ご夫婦が買主になれたとしたら、御主人の知人の方(融資をしてくれる方)に抵当権を設定するということも考えなければならなくなるかと思います。

  
先生方、ご回答頂きありがとうございます。
心から感謝致します。

とりあえず、破産手続きや競売手続きの前に銀行には何度か任意売却の交渉なりして相談したほうが良いのですよね。

父が一度融資担当と話をしたときは、冷たく対応されたようですが、
今度は私が父の代わりに交渉にあたってみようかと考えています。
私も知識不足で、銀行の融資のかたと話をするのはとても不安ですが、何もしないよりは良いのかと…。
銀行と話をするに当たって、コツや注意点などありますでしょうか?
ご教授よろしくお願い致します。
> 銀行と話をするに当たって、コツや注意点などありますでしょうか?
◆ ご本人不在となると、話し合ってくれない可能性が高いです。
  せめて、ご本人同行の上での話し合いが必要です。
◆ 何故、冷たくあしらわれたのかが問題です。
  任意売却の話に全く乗ってこない(初めから拒絶)ということはあり得ないでしょう。
◆ 「任意売却をして、少しでも多くの金額をお返ししたいのですが」という切り出し方でしょう。
  そして、「そのためには、全くの第三者に買い取って貰うとなると150万円位とのことです。」として、不動産業者の査定書を提示した上で、「私どもであれば、それを上回るお金を何とか工面できそうなので・・・」という流れでしょうか。
◆ ただ、話し合いというものは、相手がどう反応してくるかによって、シミュレーションどおりにいくとは限りません。臨機応変な対応能力も必要となりますし、答えに窮したら、あまり余計なことを言わずに、「では、持ち帰って、もう一度よく検討してみます。」という答をしておくということも必要です。
◆ 頑張って下さい。
ご解答ありがとうございます。
やはり父親でないと話し合いは無理なんですね。
父も脳梗塞を煩ってからは、込み入った話をすると疲れやすくなり、おまけに昔から口下手で
今回も担当者に、任意売却の話というよりも「債務整理をしようかと思っている」と切り出したようで、担当者も「それはこちらでは何も言えない。裁判所や弁護士が入ってくればまた話しは別ですけど。」と言われたようです。

ネットで任意売却を調べていたら、任意売却専門業者のお名前がたくさん出てきましたが、父が銀行と単独で交渉するよりも、このような業者の方や、弁護士の方を間に入れて交渉したほうが有利なのでしょうか。
一社だけ任意売却専門業者の方に無料相談をしてみましたが、「オーバーローンだから、一か八かの掛けだけど、自己破産して競売に掛けられたら親族とかに買ってもらう方法が一番良い。」と言われました。
ただ、その方法で自分たちが100%落とせるという保証はないですよね。

また、私の夫が法人の代表をしているのですが、開業資金として私の父から借りたお金もまだ300万ほど残っており、もし父が債務整理をしたら、私の夫の会社も関係しているから法人破産もしないとだめだとも言われたようです。法人破産をしなければならないほど、父の債務整理は会社に影響があるのでしょうか。

分かりづらい文で申し訳ございませんが、宜しくお願いいたします。


> ネットで任意売却を調べていたら、任意売却専門業者のお名前がたくさん出てきましたが、父が銀行と単独で交渉するよりも、このような業者の方や、弁護士の方を間に入れて交渉したほうが有利なのでしょうか。一社だけ任意売却専門業者の方に無料相談をしてみましたが、「オーバーローンだから、一か八かの掛けだけど、自己破産して競売に掛けられたら親族とかに買ってもらう方法が一番良い。」と言われました。ただ、その方法で自分たちが100%落とせるという保証はないですよね。
◆ ネットで出てくる任意売却専門業者の中には、あまり筋のよろしくない業者もありますので、要注意です。信頼できる弁護士から紹介された大手の不動産業者の方が安心かと思います(ネットの業者がすべて危ないと申し上げているものではありません)。
  貴殿らが買主になって取得できるかどうか、金融機関の意向次第ですね。
  競売なら、相当高い値を出せば、落とせる確率は高まりますが。
◆ いずれにしても、早期に弁護士にご相談なされることをお勧め致します。

> また、私の夫が法人の代表をしているのですが、開業資金として私の父から借りたお金もまだ300万ほど残っており、もし父が債務整理をしたら、私の夫の会社も関係しているから法人破産もしないとだめだとも言われたようです。法人破産をしなければならないほど、父の債務整理は会社に影響があるのでしょうか。
◆ お父様が破産ということになると、お父様の破産管財人が会社に対して300万円を請求してきます。その300万円を返すことができれば、法人破産をする必要はありません。
  そうではなく、その300万円が返せないとなると、法人破産を検討せざるを得ません。
お返事ありがとうございます。

あれから父に任意売却の交渉を再度、銀行とするように言いましたが、父も消極的になってしまっていたので、ダメもとで私一人銀行の融資担当者と会ってきました。

始めは、任意売却の話を切り出しても、『負債額の2800万円もの値段を、この物件に投資する人は誰もいないし、2800万円一括で銀行に支払わないと無理。おまけに、うちの銀行が抵当権外していいといっても、保証協会が絶対に認めないだろう。』といって頑なに拒否していたのですが、抵当権さえ外れれば父が債務整理が出来、借金が小さくなれば全てうまく行くと話し、なんとか道はないかと食い下がってみたら、段々話を聞いてくれるようになり、金庫から分厚い資料を取り出し、担当の方が色々と調べ出したんです。

父の借り入れは2500万円と300万円の二口あるのですが、どうやら抵当権に入っているのは2500万円だけで、もう一つの300万円は信用貸付?だから関係ないとおっしゃってました。

また、始めは保証協会が黙っていないと言っていたのですが、これまた銀行しか抵当権を持っていないようで、一度上の者と話をしてみるか…。
と言っていました。

また、負債額を全額返済と言っていたのに、知人に任意売却で買い取ってくれそうな人がいると言ったところ、その人はいくらまでなら出せそうですか?と尋ねてきました。
それはまだ分かりません。と言葉濁しましたが。

また、担当の方が回りをキョロキョロ見渡し、小声で『僕個人としては、お父様に自己破産にされてしまうとほとんど取り分がなくなる。だったら任意売却で進めたほうが、こちらとしても回収出来るから、出来れば自己破産してほしくないんです。』と言われました。
まだ喜ぶのは早いですが、少しは脈がありそうな、交渉次第では任意売却に応じてくれそうな気がするのですが…。

あいだに弁護士さんを入れて、任意売却を進めてはいかがですか?とも話していました。

先生がおっしゃっていたように、不器用でも臨機応変に、頑張って話してみました!
本当にありがとうございます♪





◆ 大変ですね。頑張って下さい。何とか、道を切り開いて下さい。ご健闘をお祈り致します。

かんちゃんさん
2018年05月30日 13時58分

みんなの回答

冨本 和男
冨本 和男 弁護士
借金・債務整理に注力する弁護士
ありがとう

2018年05月30日 14時23分

鈴木 克巳
鈴木 克巳 弁護士
借金・債務整理に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう

2018年05月30日 14時59分

かんちゃん さん (質問者)

2018年06月01日 11時12分

鈴木 克巳
鈴木 克巳 弁護士
借金・債務整理に注力する弁護士
ありがとう

2018年06月01日 11時27分

かんちゃん さん (質問者)

2018年06月04日 13時28分

鈴木 克巳
鈴木 克巳 弁護士
借金・債務整理に注力する弁護士
ありがとう

2018年06月04日 14時51分

かんちゃん さん (質問者)

2018年06月06日 20時55分

鈴木 克巳
鈴木 克巳 弁護士
借金・債務整理に注力する弁護士
ありがとう

2018年06月07日 10時12分

この投稿は、2018年05月30日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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