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　　　　　　　　　　２００６年４月１２日
　　　　　　　　　　　　　第１４号

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■■　「弁護士ドットコム」法律相談所　第１４回　■■
〜「弁護士」が身近な法律をわかりやすく解説する法律相談コーナーです〜
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□□　相談内容　□□

更新料って払わないといけないの？（後編）

私は、賃貸アパートに住んでいるのですが、２年に一度更新料というものを支
払わされています。更新料は家賃３ヶ月分で、それにその月の家賃を含めると、
１度に賃料４ヶ月分の金額を支払わなければなりません。これはかなりの出費
です。更新料は支払わなければならないのでしょうか？また、更新料を支払わ
ない場合には、契約の更新を拒否されて、部屋から追い出されてしまうのでし
ょうか？（28歳・女性）

□□　弁護士の回答　□□

○	前回のおさらい

本メルマガは、２回にわたる連載の後編です。

前回は、更新料とは何か？どういう場合に契約の更新を拒否できるのか？につ
いて勉強しました。（ http://www.bengo4.com/mm/20060405.html ）

今回は、契約で更新料を定めることが可能か？いくらの更新料なら有効か？更
新料を支払わないとどうなるのか？について順にお話していきます。

○	契約で更新料を定めることは可能なの？

前回のメルマガで、更新が拒絶できる場合を学びましたが、そもそも、契約で
更新料を定めることが可能なのかについて、考えてみましょう。

ほとんどの場合に「法定更新」が認められるならば、契約で更新料の支払いを
定めることは、「法定更新」よりも借家人に不利益になるから借地借家法30条
（前回のメルマガ参照）に基づいて無効ではないのか？という疑問がわきます。

もちろん、「更新料を支払わなければ更新できない」というように、その条項
が、「法定更新」を排除するような条項であれば、それは借地借家法30条に基
づき無効です。

しかし、大家さんと借家人が合意によって契約を更新すること（「合意更新」
といいます）自体は禁止されていませんので、更新料の条項が、単に合意更新
の際に借家人から大家さんに支払われる金額を定めたものに過ぎないならば、
その条項は有効です。

たとえば、「期間が満了したときは、賃借人は更新料として家賃の１ヶ月分を
支払うことにより期間を更新できる」という条項の場合、この規定は、「法定
更新」を排除しているわけではなく、「合意更新」の場合の金額を定めたに過
ぎないと考えられるので有効となります。

このような規定がある場合、借家人は契約書に明記された更新料を支払って、
「合意更新」を選択することもできれば、更新料を支払わずに、「法定更新」
を選択することもできるわけです。

なお、「合意更新」の場合には、契約期間も含めて以前とまったく同じ内容の
賃貸借契約が新たに成立するのに対して、「法定更新」の場合には、賃料など
の条件は以前と同じですが、「期間の定めのない賃貸借契約」になる、という
違いがあります。

「期間の定めのない賃貸借契約」の場合、大家さんはいつでも解約の申し入れ
ができ、解約の申し入れをした時から６ヶ月後に契約は終了しますが、この場
合も解約して借家人を追い出すには、「正当の事由」（前回のメルマガ参照）
が必要です。

したがって、更新料を支払わずに、「法定更新」を選択して、「期間の定めの
ない賃貸借契約」になったとしても、通常は、特に不利益はありません。

○	更新料は何ヶ月分でも良いの？

では、「合意更新」の場合に支払う更新料というのは、だいたいいくらくらい
が相場なのでしょうか？また、更新料があまりに高額なときは、その条項は無
効になるのでしょうか？

この点、更新料は、地域によっても相場が異なるようですが、だいたい賃料の
１ヶ月から２ヶ月分が妥当な金額だといえます。

そして、それ以上の場合、たとえば賃料の４ヶ月とか５ヶ月分の更新料を支払
わなければならないという内容の合意は、たとえ契約書に明記されている場合
でも、借家人に不利な合意として、借地借家法30条に基づき無効になる可能性
が高いといえます。

ご相談のように、３ヶ月という場合は、判断が分かれる微妙な金額ですが、そ
の分敷金が安かったり、家賃が安かったりした場合には、更新料が敷金の補充
分や家賃の前払いと評価されて有効になる可能性もあるでしょう。

○	更新料を支払わないと部屋から追い出されるの？

最後に、更新料を支払わない場合に、どうなるかを考えてみましょう。

まず、「法定更新」の場合は、大家さんが借家人を追い出すためには「正当の
事由」が必要ですが、更新料を支払わないことは正当の事由になりませんから、
あなたが部屋から追い出されることはありません。

次に、「合意更新」の場合には、あなたが「合意更新」を選択した以上、更新
料の支払い義務が発生しますが、支払わないからといって、直ちに部屋から追
い出されるということにはなりません。

なぜなら、大家さんが賃貸借契約を解除して、借家人を追い出すためには、た
とえば借家人が数ヶ月もの賃料を不払いとしているなど、大家さんと借家人の
信頼関係が崩れていることが必要とされているからです。

それと比較すると、更新料の不払いは、賃貸借契約の本質的要素である「賃料」
の不払いではないですし、また、更新料を支払わないという程度では、一般的
に大家さんと借家人の信頼関係が崩れたとまではいえないからです。

○	あなたの選択肢は２つ！

結局、あなたの場合、「法定更新」を主張して、更新料を支払わないこともで
きますし、「合意更新」を選択したとしても、更新料が家賃の３ヶ月分という
のは高額だから、１ヶ月とか２ヶ月分にせよ、と主張することができるわけで
す。

○	知って得する法律知識は更新料だけじゃない！

このように、みなさんが今まで何の疑問も抱くことなく当然に支払ってきたで
あろう「更新料」は、法律上支払い義務があるのかと言えば、実はそうでもあ
りません。

このように、知って得する法律知識はまだまだあります。

ですから、身の回りで気になることがあれば、どうぞ遠慮なさらずに、弁護士
ドットコムで相談してみてください。

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