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　　　　　　　　　　２００６年４月５日
　　　　　　　　　　　　　第１３号

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■■　「弁護士ドットコム」法律相談所　第１３回　■■
〜「弁護士」が身近な法律をわかりやすく解説する法律相談コーナーです〜
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□□　相談内容　□□

更新料って払わないといけないの？（前編）

私は、賃貸アパートに住んでいるのですが、２年に一度更新料というものを支
払わされています。更新料は家賃３ヶ月分で、それにその月の家賃を含めると、
１度に賃料４ヶ月分の金額を支払わなければなりません。これはかなりの出費
です。更新料は支払わなければならないのでしょうか？また、更新料を支払わ
ない場合には、契約の更新を拒否されて、部屋から追い出されてしまうのでし
ょうか？（28歳・女性）

□□　弁護士の回答　□□

○	更新料って何？

更新料とは、賃貸借契約が期間満了となった場合に、契約を更新するために、
借主から大家に支払われるお金のことをいいます。

家を賃貸する場合には、借地借家法という法律に従うことになりますが、この
借地借家法には、更新料についての規定はありません。更新料は、契約書に明
記することにより、慣習的に賃借人から大家に対して支払われてきたものです。

○	借家人に不利益な合意は無効！

ところで、借地借家法には、借家人を保護する規定がたくさんあります。また、
借地借家法の規定に反する借家人に不利益な内容の合意は、大家さんとの契約
書に明記されていた場合にも無効になります（借地借家法30条）。

ですから、更新料が契約書に明記されていた場合でも、これが借地借家法の規
定に反する借家人に不利益な条項である場合には、無効になります。

以下では、このことを念頭において、契約更新の際に更新料を支払わなければ
ならないのかどうかを考えていくことにしましょう。

○	まずは、契約書に更新料の条項がない場合について

まず、契約書に更新料の条項がない場合はどうでしょうか？

この場合、契約期間が満了して、借家契約を更新する際、借家人は更新料など
払う必要はまったくありません。

法律にも規定はないし、契約書にも書かれていないのだから、大家さんは借家
人に更新料を請求できないのです。

もちろん、更新料を請求できない以上、借家人が更新料を払わないからといっ
て、契約の更新を拒否することもできません。

○	では、契約書に更新料の条項がある場合は？

では、契約書に更新料の条項がある場合はどうでしょうか？

これについて考える前に、まずは、大家さんはどのようなときに、契約の更新
を拒否できるのかを確認しましょう。

○	どんなときに更新は拒否されるの？

契約期間が満了したからといって、賃貸借契約は、当然に終了するのではあり
ません。

契約を期間満了時に終了させるためには、大家さんが期間満了の１年前から６
ヶ月前までの間に、借家人に対して、契約の更新を拒絶する旨の通知を出し、
しかも大家さんが契約の更新を拒絶することについて、大家さんの側に「正当
の事由」がなければなりません。

○	正当の事由とは？

では、「正当の事由」とは何でしょう？

たとえば、大家さんが、その部屋を自分で使う必要が生じた場合や、建物が老
朽化してしまって建て替えの必要が生じた場合、借家人の使用状況が劣悪であ
った場合などに、契約の更新を拒絶できる「正当の事由」があるといえます。

つまり、逆に言うと、よほどのことがない限り、「正当の事由」は認められな
いのです。

そして、「正当の事由」がなく、契約の更新拒否ができない場合には、契約は
自動的に更新されます。これを「法定更新」といいます。

ですから、契約更新の際、通常大家さんは、借家人との契約の更新を拒否して、
借家人を追い出すことはできません。

○	今回はここまで！

なんだか長い話になってきましたので、今回のメルマガはいったんここで中断
し、この続きは次回にしたいと思います。

どういう場合に更新が拒否されるかを学んだところで、

次回は、改めて、

契約で更新料を定めることがOKなのか？
またその場合の更新料の額は？
更新料を支払わないとどうなるのか？

についてお話したいと思います。

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