http://www.bengo4.com/intro/ やさしい法律入門 Mon, 22 Feb 2010 09:12:05 +0000 ja http://www.bengo4.com/intro/intro011_288.html http://www.bengo4.com/intro/intro011_288.html Mon, 22 Feb 2010 09:12:05 +0000 秋山 亘 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro011_288.html ＜質問＞ 大阪では、更新料を有効とする高裁判決と無効とする高裁判決とで裁判例が別れていると聞いています。 この二つの判決はどのような理由で判断が分かれたのでしょうか。 ＜回答＞ 平成２１年８月２７日大阪高裁判決は、更新料の定めは消費者契約法に違反し無効との判決を下しました。 これに対し、平成２１年１０月２９日大阪高等裁判所判決は、更新料の定めは消費者契約法に違反せず有効との判決を下しました。 なお、この二つの判決は大阪高裁の異なる民事部で審理されましたが、重要な論点ですので、裁判所内部では事実上協議がなされているものと思われます。 この二つの判決の事案の概要は以下の通りです。 平成２１年８月２７日大阪高裁判決 家賃：月額４万５０００円 礼金：６万円 　更新料：１０万円 契約期間：１年間 　過去５回支払った更新料の返還請求 平成２１年１０月２９日大阪高裁判決 家賃：月額５万２０００円 礼金：２０万円 更新料：家賃２ヶ月分 契約期間：２年 過去に支払った５ヶ月分の更新料の返還請求 更新料の定めを無効とした平成２１年８月２７日大阪高裁判決は、更新料の法的性格として?賃貸人による更新拒絶権放棄の対価、?賃借権強化の対価、?賃料の補充という複合的性質を持つという賃貸人側の主張を否定し、１年という契約期間満了の度に１０万円という高額の更新料の支払い義務を定める契約条項に合理性はないとして、消費者契約法違反を認めました。 これに対し、更新料の定めを有効とした平成２１年１０月２９日大阪高裁判決は、更新料の法的性格について、更新料は更新によって当初の契約期間よりも長期の賃借権となったことに基づく、賃借権設定の対価の追加分乃至補強分であると判示し、本件においては、契約期間を２年間、更新料を賃料の２ヶ月分（１０万４０００円）とされており、契約時の礼金（２０万円）よりも金額的に抑えられているなど適正な額に止まっていることから、信義則に反する程度まで消費者に一方的な不利益を課すものではないと判示して、消費者契約法に違反せず有効と判断しました。 二つの大阪高裁の事案を比較すると分かると思うのですが、大阪高裁は、更新料を一律に有効・無効とするのではなく、事案に応じて判断を分けているのが分かると思います。 　すなわち、無効とした平成２１年８月２７日の事案では契約期間が１年と短く更新料を支払う頻度が多いのに、更新料の金額は１０万円と契約時に賃借権設定の対価として支払う礼金の６万円に比べて高い金額を要求しております。このような定めでは、更新契約を結ぶことによって追加の契約期間を確保するという更新料の法的性格（賃借権の設定の対価）を合理的に説明することは困難かもしれません。 　これに対して、有効とした平成２１年１０月２９日の事案では契約期間は２年であり、更新料の金額（１０万４０００円）も契約時の礼金（２０万円）の範囲内に収まっておりますので、賃借権設定の対価（契約期間延長の対価）としての法的性格を合理的に説明できるように思えます。また、２年毎の更新料ですので、賃借人にとっても負担が少なく、信義則に反して消費者に一方的な不利益を課すものではないと言えます。 いずれの事案も最高裁に対し上告されているようですので、最高裁の判断が待たれるところですが、少なくとも、大阪高裁の判決は更新料を一律に無効にしたものではなく、更新料の負担が合理的範囲内に抑えられている場合には有効との判断を示しているというのが現時点における大阪高裁判決に関する正しい理解であるように思えます。 　そして、東京における賃貸の事案は、多くの賃貸借の事例で契約期間が２年間であり、更新料の金額も家賃の1ヶ月分程度であり、礼金と同等か若しくはこれよりも低い金額であることに鑑みれば、平成２１年１０月２９日大阪高裁判決の事案と同様、消費者契約法に違反するものではなく有効と判断されるものと考えられます。 なお、消費者契約法は、事業者と非事業者との契約に適用がある法律ですので、事業者が賃借人の事案では、そもそも消費者契約法が適用されるものではなく、更新料の定めは有効となります。 ]]> http://www.bengo4.com/intro/intro_287.html http://www.bengo4.com/intro/intro_287.html Mon, 22 Feb 2010 08:59:00 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_287.html http://www.bengo4.com/intro/intro_286.html http://www.bengo4.com/intro/intro_286.html Sun, 31 Jan 2010 14:17:16 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_286.html http://www.bengo4.com/intro/intro_285.html http://www.bengo4.com/intro/intro_285.html Mon, 18 Jan 2010 16:47:10 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_285.html ＜質問＞ 宅建業者が建物の所有者からの依頼を受けて、賃貸借契約の期間満了に伴う更新契約の締結を拒絶するとして、当該建物に住み続けたいと希望する賃借人に対し、立退交渉を行うことは弁護士法違反になるのでしょうか。 また、立退交渉の依頼を行政書士或いは司法書士に対し依頼することは可能でしょうか。 ＜回答＞ 宅建業者に依頼することの可否 弁護士法第７２条は、弁護士資格のないものが報酬を得る目的で法律事件を取り扱う業務を行うことを禁止しております。これに違反した場合には「２年以下の懲役又は３００万円以下の罰金」に処されます。 ところで、建物の立退交渉は、賃貸借契約に関する借地借家法第２８条の更新拒絶の正当事由の有無や立退料の要否やその額をめぐる高度な法律的判断を要する事柄ですので、法律事件に該当します。また、上記のような立退交渉は、更新拒絶の正当事由があるとする賃貸人側の主張と正当事由がないとする借家人側の主張の対立を当然の前提にしたものですので、法律事件としての事件性の要件も満たすと考えられます。 しがたって、弁護士以外のものが報酬を得る目的で立ち退き交渉を行うことは、弁護士法第７２条違反に該当しますので、宅建業者であっても報酬を得る約束の下で、建物所有者の依頼を受けて立退交渉を代理することは出来ません。 最近でも「スルガコーポレーション事件」として報道されましたように、弁護士資格を持たない者が報酬を得る目的で建物の立退交渉を行ったとして弁護士法７２条違反の罪により逮捕され、有罪判決を受けているなど、弁護士法違反での取り締まりは厳しくなっていると考えられます（もっとも、上記のスルガコーポレーション事件では、立退交渉を行ったのが暴力団関係の会社であり、立退交渉の過程においてビルの電気水道等の設備をストップしたり、ビルでお経を唱えたりするなど賃借人に対する悪質な嫌がらせが頻繁に行われていたこと、また、スルガコーポレーションから立退報酬としてその会社に数十億円もの規模で金銭が流れたとされており、この辺の事情が警察による逮捕・起訴という厳しい取り締まりにまで発展した原因になっていると考えられます）。 これに対して、報酬を得る目的なくして、立退交渉を行うことは弁護士法違反の問題は生じません。 ただし、事前に専任媒介契約を結ぶなどして、立ち退き・建て替え後のアパートの賃貸借に関する仲介業務を独占的に行うことを約して、立ち退き交渉を行うといった場合には、報酬を得る目的があると見なされる可能性があるため、弁護士法違反の問題が生じる可能性が高いと思われます。 行政書士への依頼の可否 次に、立退交渉を行政書士に依頼することの可否ですが、これについても、弁護士法第７２条に違反することから出来ません。 行政書士は、文書の作成の代理をすることは可能ですが、依頼者の代理人となって相手方と直接交渉したり、あるいは、相手方の回答書を受け取ったりすることはできません。 仮に、行政書士が本人の代理人としてこれらの行為を行うと弁護士法第７２条違反の罪に該当します。 近時は、あたかも弁護士と同様、依頼者から立退交渉や立退料の額などに関する専門的な法律の相談を受け、依頼者の代理人として行動できるかのような宣伝を行っている行政書士もおりますが、そのような行為は弁護士法第７２条違反に該当する違法な行為になります。 各地の弁護士会においても、これら弁護士法違反の行為を行う行政書士を告発する事例が増えております。 司法書士への依頼の可否 次に、司法書士に法律事件を依頼することの可否ですが、これについては、訴額１４０万円までの事件であれば、簡裁代理権を有する認定司法書士に対し、そのような事件の依頼をすることは可能です。 　しかし、立退交渉の事件は、賃借人が主張する立退料の額が１４０万円以上になるケースが殆どではないかと思われますので、殆どのケースでは上記の要件を満たさないのではないかと考えられます。 したがって、やはり立退交渉事件に関しては、代理人として司法書士に依頼することは弁護士法第７２条違反の問題が生じる可能性が高いと思われます。 加えて、立退交渉の事件は、借地借家法第２８条の正当事由の具備の判断、立退料の提供の要否、妥当な立退料の額の算定など、専門の弁護士でも判断をすることが困難な高度に専門的な法律的判断を伴う事件です。 家主としては、借地借家法の法解釈や判例に精通していない専門家に依頼したために、本来、立退料の提供の必要がない或いはごく低額の立退料の提供で立退請求が可能な事案で高額の立退料を支払ってしまうという場合、賃借人としても本来より多くの立退料の提供を求められるのに低額の立退料で立ち退きに応じてしまうといった場合もあると思われます。 この点からしても、司法書士への依頼は、立退請求事件などのように高度に法的な判断を要するような事件においては、事件処理能力や裁判例の十分な理解など法的な知識の観点からして、適切ではないように考えられます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（以上）]]> http://www.bengo4.com/intro/intro_284.html http://www.bengo4.com/intro/intro_284.html Mon, 11 Jan 2010 03:29:09 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_284.html http://www.bengo4.com/intro/intro_282.html http://www.bengo4.com/intro/intro_282.html Fri, 25 Dec 2009 12:23:48 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_282.html http://www.bengo4.com/intro/intro_281.html http://www.bengo4.com/intro/intro_281.html Sat, 12 Dec 2009 12:21:43 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_281.html 老朽化した建物の立退料はどのように算定される傾向にあるのでしょうか。 立退料は、家主側の正当事由が強ければ強いほど低い金額になり（中には立退料が０になるケースも希にある）、家主の正当事由が弱く、借家人の建物使用の必要性が強ければ強いほど高い金額になります。 家主側の正当事由別に立退料の裁判における立退料の金額を比較してみると、自己居住→家族の居住→自己居住・自己営業の必要→自己営業の必要→老朽化等による建物建替の必要→土地の有効利用の順に立退料の金額が高くなっているようですので、建物の建替えを理由とする立退は、正当事由として中程度以下のレベルにあり、通常は、立退料による正当事由の補強を要するといえます。 これは、建物の建替えにより家主側は新規の権利金の授受や賃料の大幅な増額など相応の経済的利益を得ることが出来る反面、立退による賃借人側の不利益は大きいことから、建物の建替えにより家主側が得る経済的利益の一部を賃借人にも分配することにより、家主と賃借人の間の公平を図ろうとする側面があるものと考えられます。 以上を前提に、以下、建物の立替による立退に関する裁判例の中から、立退料の金額としては、比較的標準的な金額となった事例をご紹介しましょう。 東京地判昭５６・１０・１２（判タ４６６・１４３）は、賃貸人Xが、紙屑集配の倉庫として賃借人Yが使用している本件建物について、築後６０年程度経過しており腐朽がはなはだしく建て替えるなどして本件建物の敷地の効率的利用を図る必要があるとして、立退料１２００万円の提供を申し出て解約を申し入れた事案について、借家権価格相当の１７００万円の立退料の提供により正当事由が具備するとされるとしました。 建物の腐朽がかなりはげしい事例ですが、借家件価格相当の１７００万円の立退料を必要としました。借家人の営業の損失が大きい点を重視したものと考えられます。 東京地判平元・７・１０（判時１３５６・１０６）は、当該土地上には当該事案の建物２棟を含め４棟の木造建物が存するが、いずれも老朽化し、建築基準法上「既存不適格建築物」であり、これらを取り壊して防火建築物に建て替える必要があるという事案で、当該２棟の建物において印刷業を営む賃借人に対し賃貸人が２５００万円の立退料の提供を申し出て建物の明け渡しを求めたという事案において、借家権価格２５００万円のほか、営業上の損失として、代替店舗確保の費用、移転費用、休業補償、顧客減少損失、営業廃止の危険性を含めて合計６０００万円（現行家賃の約１４．８年分）の立退料を支払うことにより正当事由を具備するとした。 東京地判平３・４・２４（判タ７６９・１９２）は、当該建物は昭和３年ごろ建築された木造３階建ての店舗兼居宅で、老朽化が進んでおり修繕には多額の費用を要し、賃借人Ｙがたばこ小売店舗及び住居として使用する当該建物以外の部屋は賃貸できずに空き家となっているという事案で、当該建物からの賃料収入は賃貸人の重要な生計の資となっており、当該建物を取り壊し賃貸ビルを建築して、土地の有効活用を図る必要がある判示したが、立退料については、賃貸人側の申出額１８００万円では足りず、立退料として２８１０万円（現行家賃の約５２．０年分）を支払うことにより正当事由が具備するとした。築６０年を経過し老朽化が進んでいるが、賃借人がたばこ小売店舗を営んでおり賃借人の重要な生計の資となっていることを考慮して、借家権価格相当額である２８１０万円を立退料とした事案である。 東京高判平１０・９・３０（判時１６７７・７１）は、六本木近くの麻布十番メインストリートに面する当該建物の１階店舗部分において高級婦人下着店を営む賃借人に対し、当該建物の老朽化、当該土地の有効活用を図るため本件建物の建て替えが必要であるとして、立退料５００万円の提供を申し出て立ち退きを請求した事案において、借家権価格、移転による営業上の損失、移転実費等を考慮して立退料４０００万円（現行家賃の約１２．８年分）の提供により正当事由が具備するとした。 なお、当該事案では、借家権割合方式による借家権価格を約１４５９万円と算定し鑑定（敷地割合については更地価格に借地権割合８０％と借家権割合３０％を乗じ、それにより得られた数値に対して現存建物の階層別効用積数を最有効使用を前提とした階層別効用比率の積数で除するという方式を採用している）に対しては、当該建物全体の一部を家主が使用している場合には家主の使用面積部分についてはその分を建物全体の借家権価格から控除することになるため、借家権価格を算定する方法としては公平上疑問があり妥当でないとして排斥している点に特徴がある。 東京高判平１２・３・２３（判タ１０３７・２２６）は、東京都心部の高級住宅地に存在する当該共同住宅において居住している賃借人に対し、当該土地の有効利用を図るなどの必要があるとして立退料２００万円の提供を申し出て立退請求をした事案において、借家権価格によらず、移転実費及び家賃差額を基礎に算定される立退料２００万円の提供により正当事由が具備するとした。 立退料の算定については、従来は、借家権価格を基礎とするケースが少なくなかったが、この裁判例では、正当事由があり賃貸借が終了するのにあたかも賃借権が存在するかのような前提に立って立退料を算定するのは妥当でないとの理由を述べて、借家権価格を排斥し、移転実費及び家賃差額を基礎に算定される立退料２００万円とした。賃借人が営業用として当該建物を利用しているのではなく、専ら住居として居住する事案においては、立退による賃借人側の不利益は比較的小さいため、立退料の金額としては妥当で標準的な金額と言えよう。もっとも、賃借人が高齢者、身体障害者である点を考慮するとやや低めのように思える。バブル経済の崩壊に伴い立退料もやや低額化した傾向が見える事案である。 以上は、立退料算定の上で参考になる裁判例といえます。しかし、あくまでも、立退料は、貸主・借主の必要性・正当事由の強弱のほか、当該借家のある借地の借地権価格、家賃の金額を基礎に、その何割・何倍を目安に決めるため、当該借家の立地によってその金額は千差万別といえます。 そのため、以上の裁判例が全ての事案に当てはまるものではないことは言うまでもありません。 当該事案において立退料の支払いの必要性があるかどうか、また、どの程度の立退料が相当であるかは、借地借家法に詳しい専門の弁護士にご相談することをお勧めします。 （以上）]]> http://www.bengo4.com/intro/intro_280.html http://www.bengo4.com/intro/intro_280.html Sat, 12 Dec 2009 12:02:53 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_280.html http://www.bengo4.com/intro/intro_279.html http://www.bengo4.com/intro/intro_279.html Sat, 12 Dec 2009 11:47:05 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_279.html http://www.bengo4.com/intro/intro_278.html http://www.bengo4.com/intro/intro_278.html Fri, 27 Nov 2009 11:54:08 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_278.html