http://www.bengo4.com/intro/ やさしい法律入門 Tue, 27 Jul 2010 11:50:41 +0000 ja http://www.bengo4.com/intro/intro100_317.html http://www.bengo4.com/intro/intro100_317.html Tue, 27 Jul 2010 11:50:41 +0000 高島 秀行 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro100_317.html http://www.bengo4.com/intro/intro_316.html http://www.bengo4.com/intro/intro_316.html Tue, 27 Jul 2010 11:46:22 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_316.html http://www.bengo4.com/intro/intro_315.html http://www.bengo4.com/intro/intro_315.html Sun, 25 Jul 2010 05:10:44 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_315.html （質問） 　私は、アパートの１室を借りて賃借中の者ですが、先月、家賃２か月分を約一ヶ月間だけ滞納してしまったところ、大家さんに鍵を交換されてしまい、滞納分の家賃を支払う前の３日間、家を閉め出されてしまいました。 　そのため、急遽荷物も取ることが出来ず、簡易宿泊施設で３日間寝泊りをせざるを得なくなりました。 　何とか滞納分の家賃を支払って新しい鍵を交付してもらいましたが、大家さんからは「契約書に家賃を一ヶ月でも滞納した場合には契約を解除できるから鍵の交換は当然。」と言われ、「鍵の交換費用１万５０００円は敷金から差し引く。」といわれております。 　大家さんの言い分は正しいのでしょか。 （回答） 本件のようなケースでは、大家さんの方の態様の方が違法であり、鍵の交換費用を賃借人が負担する必要はありません。 むしろ、あなたの方が大家さんに対して、不法行為（民法７０９条）による損害賠償請求権に基づき、簡易宿泊施設での３日間の寝泊りの費用と相当額の慰謝料に関する損害賠償の請求をすることが出来ると思われます。 と申しますのも、民事においては、「自力執行」というものが禁止されております。 自力執行の禁止とは、何事も法律の手続きを経なければ、強制的に物事を解決してはあらないという原則です。 この自力執行禁止の原則は、本件のように家賃の滞納額が２ヶ月分という解除が認められるか微妙なケースだけではなく、半年分というように、訴訟を提起すれば明らかに契約解除が認められるようにケースでも維持されます。 大家さんにとっては、一見不合理な原則のようにも思えますが、自力執行を認めてしまうと、訴訟において被告の言い分を聞きた上で、裁判官という司法機関が判断をして解決するという手続き保障の意義がなし崩し的に崩壊してしまい、法の支配による「秩序のある世の中」が保てなくなってしまいます。そのため、自力執行の禁止の原則は、法的な秩序を維持するためにはやむを得ない制度なのです。 そのため、本件のようなケースでは、仮に大家さんにおいて、家賃滞納を理由に契約を解除し、建物の明け渡しを求めるのであれば、建物明け渡しに関する訴訟を提起した上で勝訴判決を得て、その上で、建物明け渡しの強制執行の申し立てをし、執行官の立会いのもと建物の明け渡しを実現しなければなりません。大家さんとしては、そのために相応の費用の負担を被りますが、自力執行の禁止の法原則の下ではやむを得ない負担といえます。 この点、近時の裁判例でも、大阪簡易裁判所平成２１年５月２２日判決（判時２０５３−７０）では、８月分の家賃など計４万３５００円の支払いが遅れたところ、同月末に無断で鍵を交換され、その後、同年９月から１０月にかけて２回にわたり、合計３４日間、自宅を追い出されたという事案において、大家さん側のこうした対応は、通常の許される権利行使の範囲を著しく超えるものであり、借家人の平穏に生活する権利を侵害するもの、建物の不法侵奪に該当するとして不法行為の成立を認めております（ただし、法律構成としては、自力執行の禁止の問題ではなく、権利行使方法の相当性の問題とし、権利行使方法の相当性を逸脱することから違法という法律構成を取りました）。 その上で、借家人側の損害として、?当該借家の使用不能による家賃相当額の損失４万円余り（締め出し期間の日割り家賃分の損害）、?借家を締め出されたことによって発生した簡易宿泊での寝泊り費用相当の損害５万１０００円（＝１５００円×３４日間）、?突然自宅への入室を禁じられたことによる精神的苦痛に対する慰謝料５０万円、?弁護士費用６万円を認めて、合計約６５万円の損害賠償を命じております。 　　　　　　　　　　　（以上） ]]> http://www.bengo4.com/intro/intro_314.html http://www.bengo4.com/intro/intro_314.html Sun, 25 Jul 2010 05:02:42 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_314.html http://www.bengo4.com/intro/intro_313.html http://www.bengo4.com/intro/intro_313.html Mon, 12 Jul 2010 03:52:35 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_313.html http://www.bengo4.com/intro/intro_311.html http://www.bengo4.com/intro/intro_311.html Mon, 12 Jul 2010 03:39:42 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_311.html http://www.bengo4.com/intro/intro_310.html http://www.bengo4.com/intro/intro_310.html Mon, 12 Jul 2010 03:35:40 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_310.html http://www.bengo4.com/intro/intro_309.html http://www.bengo4.com/intro/intro_309.html Mon, 28 Jun 2010 08:07:12 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_309.html （ご質問） 私の夫は蒸発して３年になります。その間、八方手を尽くして探したのですが、夫とは何も連絡がつきませんでした。 夫が蒸発してからは夫は生活費の送金もしてくれないので、現在ある預貯金も底をついてきました。 そこで、夫が親から相続した夫名義の土地を処分して、その売買代金を生活費に充てたいと思うのですが、夫不在のままでは売却することもできません。 法的には何とかならないのでしょうか。 （ご回答） 他人所有の不動産を当該他人に無断で処分することができないことは言うまでもありません。 これは、夫名義の不動産を妻が処分する場合であっても同様です。特に、本件の不動産は、夫が相続によって親から相続した土地ですので、夫の特有財産として、離婚をしても、夫に対する財産分与として妻の持ち分を請求できない性質のものです。 このような夫所有の財産を妻が勝手に売却処分しても、夫が帰来後当該処分行為を追認しない限り、当該売買契約は無効になりますし、場合によっては、夫に無断で処分をした妻は、詐欺罪・私文書偽造罪などの罪に問われる可能性があります。 そこで、本件のようなケースでは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てることを勧めます。 不在者の財産管理人制度とは、本件のように蒸発して容易に帰来する見込みのない者の財産を適正に管理・保存することで、不在者の財産状況の維持を図ると共に、残留財産に利害関係を有する者を保護する制度です。 不在者の財産管理人に選任された管理人は、不在者の財産の保存行為（例えば、不在者の債権を取り立てること、弁済期の到来し遅延損害金が発生する債務の支払いをすることなど）をすることの他、裁判所の許可の審判を得た上で、不在者の財産を売却処分することもできます。 不在者の財産管理人の申立は不在者に対して債権を有する者など利害関係人が行うことができます。 なお、本件のように申立人と不在者との間で利害関係が対立する可能性のある事案では家庭裁判所の方で弁護士などの適任者を適宜不在者の財産管理人に選任してもらう方がよいでしょう。 本件のような場合では、夫は妻子に対し扶養義務があり毎月一定額の生活費を支払う具体的な義務があります。 従って、妻は、「利害関係人」として、夫の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に不在者の財産管理人の選任を申し立てることができます。 なお、家庭裁判所が、不動産の売却処分を許可するのは、当該財産について所有権を有する不在者の権利保護の要請もありますので、当該不動産を処分しなければならない特段の必要性と不動産の売却処分をしても不在者に不利とならない事情を主張する必要があると思われます。　 本件のように、妻や子が経済的に困窮していて夫から生活費が支払われなければならない必要性が高く、他方、夫の生活費支払い義務を根拠に審判を経て夫の不動産の競売を申し立てるよりも任意売却をした方が不動産を高く処分できるため不在者である夫にとっても有利であると認められる場合には、家庭裁判所も、不動産の売却処分を許可するものと思われます。なお、この場合、当該不動産の時価を明らかにするため、不動産鑑定士の鑑定書や複数の仲介業者の見積書の提出を求められます。 （以上）]]> http://www.bengo4.com/intro/intro_308.html http://www.bengo4.com/intro/intro_308.html Mon, 28 Jun 2010 08:01:16 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_308.html http://www.bengo4.com/intro/intro_307.html http://www.bengo4.com/intro/intro_307.html Mon, 28 Jun 2010 07:58:43 +0000 弁護士 http://www.bengo4.com/intro/intro_307.html