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 このコーナーは、法律問題について、初歩的なご説明をするというものです。
そして、私は、「不動産取引」について、数回にわたり、相談に回答する形式で解説することになっています。
今回の相談はこちらです。
 私たちは、兄弟３人で、あるマンションを共有しております。
しかし、このマンションは、兄が一人で使用しているため、私は共有持ち分をもっているだけで、何の利益にもなっておりません。
共有状態を解消して、私の共有持分を現金に変える方法はないものでしょうか。 |
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 1. はじめに
共有状態のマンションを売却処分したい場合や共有状態の土地を分割・分筆した上で売却処分したい場合には、共有物分割手続きを知っておく必要があります。
そこで、今回は土地や建物の共有者が共有状態を解消したい場合、どのような方法があるのかご説明したいと思います。
2. 共有物分割協議
共有物分割の協議（共有者全員の合意）が成立すれば、共有関係をいつでも解消できます。この場合に共有関係を解消する方法としては、以下の３つの方法が考えられます。
１．現物分割
例えば土地を３筆の土地に分割するように、共有物そのものを分割するやり方です。
しかし、建物の現物分割は事実上不可能ですし、土地上に建物が目一杯建っているという場合にも土地の現物分割は困難でしょう。
２．代金分割（換価分割）
これは、土地やマンションを売却し、その売却代金を持分に従って分割するものです。現物分割が困難な場合にはこれによることが多いです。
３．価格賠償
価格賠償とは、例えば、共有物を一人の共有者の単独所有にする代わりに、他の共有者には共有持分相当分の金銭を支払って、共有物を分割する方法です（これを「全面的価格賠償」といいます）。
また、この方法によれば、ABCと共有者がいる場合に、共有者Aのみを廃除したい場合には、Aのみに価格賠償をして、BCは共有状態のままにしておくこともできます。
また、現物分割をした場合には、土地の現物分割ですと、土地面積を３等分したとしても土地をどのように分割するかで必ずしも平等な分割ができない場合があります（例えば、ある土地をA地B地C地に三等分した場合にも、A地のみが角地で道路に面しており好立地の場合は、B地C地を配分されるものは面積が同じでも納得できない場合もあるでしょう）。
このような場合、各土地の実際上の価値を調整する為に、前記のA地を配分されたものが、B地C地を配分されたものに調整金を支払うという方法が取られます（これを「部分的価格賠償」といいます）。
3. 共有物分割の裁判
では、共有者間に合意が成立しない場合にはどうすればよいのでしょうか。
この場合、共有物分割の裁判を請求できます（民法288条１項）。
共有物分割協議の場合、前記?から?の方法のいずれを採用するのも自由ですが、共有物分割請求の裁判の場合には、現物分割が原則です。
代金分割は、現物分割だと目的物が毀損したり、その価値が著しく減少したりする場合にのみ認められます（例；マンション１室の共有）。この場合は、裁判所の競売手続によって目的物を現金に換価した上、代金分割をします。（民法288条２項）
なお、共有物分割請求の裁判の場合に、代金分割ではなく価格賠償と言う方法が認められるかについては、民法には明確な規定がないのですが、判例上一定の要件のもと認められています（最判H8,10,31は、全面的価格賠償については、?共有物の性質等の事情を総合考慮し全面的価格賠償の方法が不公平とならないこと、?持分価格が適正に評価されていること、?取得者（賠償者）に支払い能力があることを条件に認めています）。
4. 共有物不分割特約がある場合
共有者は、５年以内の期間で共有物を分割しないという共有物不分割特約をすることができます（民256条）。この特約がある場合は、共有物分割請求の裁判もできません。
共有状態を確保しておきたい場合には、この特約を結ぶ必要がありますが、５年を越える特約をしても、その超える部分は無効になります。但し、共有者は、５年ごとに不分割特約の更新をすることができます。
5. 共有持分に抵当権設定登記がある場合
共有持分に抵当権が設定されている共有者（抵当債務者）が共有物を現物分割する場合には、抵当権の移転登記をするなどその共有者（抵当債務者）が取得する物件に抵当権を集中させなければなりません。
この場合、抵当権者の利益を保護するため、原則として抵当権者の同意を得なければならないというのが裁判実務です。
もっとも、このような実務慣行に対しては、抵当権の集中を認めたとしても必ずしも抵当権者の利益を害することにはならないとの批判もあり、例外を認めた裁判例（大阪地裁H4,4,24）もあります。
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寄稿担当：秋山 亘 弁護士
所属：佐久間・秋山法律事務所
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このコンテンツは寄稿担当弁護士の責任のもと作成されたものです。弁護士ドットコムは内容の正確性、真実性等について責任を負いませんのでご了承下さい。
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