借金問題(債務整理) 交通事故 離婚 遺産相続 労働問題 債権回収 医療過誤 消費者被害 借地借家問題 刑事弁護 少年事件 刑事告訴/告発 顧問弁護士探し 不動産取引 ├契約成立時期 不動産の処分方法 ├申込証拠金の運命 ├長期間滞納者への対処法 ├不動産業者の説明責任 ├共有物分割の方法 ├管理費滞納のマンション ├宅建業者の報酬請求権 ├任意売却のメリット ├成年後見制度 ├私道と税金の法律相談 ├売買契約のローン条項 ├消費者契約法 ├自殺があった建物 ├瑕疵担保責任 ├マンションでの店舗営業 ├放置自動車の対処法 ├隣地越境物の対処法 ├期間の定めのない使用貸借の終了時期 知的財産問題 メールマガジン イザというときに役立つ法律知識が満載！購読（無料）を希望される方は、 上記フォームにメールアドレスを入力して、 「登録」を押してください。	このコーナーは、法律問題について、初歩的なご説明をするというものです。 そして、私は、「不動産取引」について、数回にわたり、相談に回答する形式で解説することになっています。 今回の相談はこちらです。 （1）ある不動産を所有している債務者Ｘが死亡したのですが、その相続人は全員相続放棄をしたため、相続人が誰もいなくなってしまいました。 その不動産には当社のＸに対する債権について抵当権が設定されていて、亡くなられた債務者Ｘと当社は不動産を売却して当社への返済に充てるべく任意売却の交渉をしていたところでした。 このような場合、死亡された債務者Ｘの不動産は、どのように処分したらよいのでしょうか。 （2）また、任意売却は競売とどのように違うのでしょうか。任意売却のメリットを教えてください。 質問（1）について 近年多額の債務を負ったまま亡くなられる方のケースが増えています。そして、このようなケースでは、相続財産よりも負債の方が大きい為、相続人も相続放棄をしてしまうケースが多くなっております。 （1） このようなケースでは、まず確認のため相続人から家庭裁判所の相続放棄申述の受理証明書の交付を求めて下さい。相続人が相続放棄をしたといっても、被相続人の死亡を知ったときから３ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申述をしないと、相続人は被相続人の財産を相続したものとみなされます。 相続人が上記期間内に家庭裁判所へ相続放棄の申述をしていなかった場合は、相続財産や負債は上記申述をしていない相続人が相続しものとみなされますので、この相続人と任意売却の交渉をすることになります。 （2） 相続人全員が相続放棄の申述をしていた場合、任意売却を進める手だてとしては、被相続人の住所地の家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申立し、家庭裁判所から選任された相続財産管理人と任意売却の交渉をすることになります。 なお、相続財産管理人の選任を申立てることができるのは、「利害関係人」に限られますが、被相続人の債権者（抵当権者）はこれに該当します。 （3） 以上が任意売却をする場合ですが、債務者（被相続人）が死亡した後に当該不動産を競売する場合も同様です。相続財産管理人を相手に競売を申し立てます。 質問（2）について 任意売却とは 抵当権者が不動産を売却して債権を回収する手段としては、競売と任意売却の２種類があります。 任意売却は、債務者（不動産の所有者）、抵当権者（後順位抵当権者を含む）の同意を得て不動産を売却し、売却代金を債権の弁済にあてるというものです。 後順位抵当権者には、通常判子代といって登記抹消同意料を支払って抵当権設定登記を抹消してもらいます。判子代は通常１０万から１００万で、この判子代をめぐって後順位担保権者と交渉をします。 この他に、債務者が税金の滞納をしており差押え登記がされている場合は、税務署や市役所の納税課等との間で差押えを取り下げてもらう代わりにいくら弁済するのかをめぐって交渉が必要になります。 任意売却のメリット 任意売却は、債権者（抵当権者）にとっては以下のメリットがあります。 １．競売より高く売れること 競売の場合、時価の７割程度の金額が最低売却価格となりますし、一般に時価よりも低い価格（最低売却価格＋α）でしか競落されません。 ２．短期間で売却し債権回収ができること 任意売却の場合、関係者の合意が得られれば、その時点で売却で債権の回収ができます。しかし、競売の場合には、手続き終了まで１年前後かかってしまいます。 他方、不動産購入者にとっても以下のメリットがあります。 １．希望物件を確実に取得できること 競売の場合、第三者に落札される危険もあります。また、建物の中を見れないので、建物の傷み具合などは分からないまま落札しなければなりません。 ２．ローンが組みやすいこと 競売の場合、金融機関によってはローンが組めない場合があります。任意売却の場合は、この点でも安心です。 ２．建物から債務者が任意に退去することを期待できること 競売の場合、債務者が建物から任意に退去しない場合があります。このような場合、手続きが長期化することはもちろん、競落後、購入者は、決して安くない費用をかけて債務者を強制的に退去させる手続きをしなくてはなりません。 任意売却の場合、債務者（所有者）も不動産の売却に納得済みですから、任意に退去することが期待できます。また。これを条件に売買契約を結ぶことも可能です。 任意売却のデメリット 以上のようにメリットは大きい任意売却ですが、債務者や後順位抵当権者、差押えをした租税機関等の同意が得られることが必要条件ですので、後順位抵当権者や国税等が頑強に任意売却に同意しない場合には、競売に移らざるを得ません。競売になれば一銭も得られないはずの後順位抵当権者や国税等ですが、この点を強調しても、任意売却にそう簡単には応じてくれません。 「申込証拠金の運命」を読む 「不動産取引」トップに戻る 寄稿担当：秋山 亘 弁護士 所属：佐久間・秋山法律事務所 プロフィールを見る このコンテンツは寄稿担当弁護士の責任のもと作成されたものです。弁護士ドットコムは内容の正確性、真実性等について責任を負いませんのでご了承下さい。
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