借金問題(債務整理) 交通事故 離婚 遺産相続 労働問題 債権回収 医療過誤 消費者被害 借地借家問題 ├借地借家について 借地借家相談室 ├明け渡しと立退料 ├賃料の減額 ├原状回復義務 ├更新料の支払義務 ├借地譲渡と承諾料 所有者の変更 ├増改築許可 ├借地条件変更 ├少額訴訟制度 ├公正証書の利用法 ├借地権譲渡への対抗 ├借地権の存続期間 ├現状回復特約 ├借家の立退料 ├賃料の自動増額条項 ├短期賃貸借制度の廃止 刑事弁護 少年事件 刑事告訴/告発 顧問弁護士探し 不動産取引 知的財産問題 メールマガジン イザというときに役立つ法律知識が満載！購読（無料）を希望される方は、 上記フォームにメールアドレスを入力して、 「登録」を押してください。	このコーナーは、法律問題について、初歩的なご説明をするというものです。 そして、私は、「借地借家問題」について、数回にわたり、相談に回答する形式で解説することになっています。 今回の相談はこちらです。 私が借りている建物が売却され所有者が変わってしまいました。 私は、このままこの物件に住めるのでしょうか。また、敷金の返還は誰に請求すればいいのでしょうか。 1. 売買による所有者の変更の場合 売買により所有者が変更する場合にも、「賃借権を新所有者へ対抗できる」場合には、賃借人はその建物にそのまま住み続けることができます。 「賃借権を新所有者へ対抗できる場合」とは、賃借権の登記をしている場合だけでなく、旧所有者と建物の賃貸借契約を締結して現に建物に居住している場合も含みますので、通常は新所有者に対抗できます。 建物所有目的で土地を借りている場合にも、判例上、借地上の建物を自分名義で登記していれば、新所有者に対抗できるとされています。 このような場合、敷金返還義務も当然に新所有者に引き継がれるので、新所有者にも敷金の返還を請求できます。 但し、旧所有者のもとで家賃を滞納していた場合には、滞納家賃が敷金と精算（相殺）されてしまうので、敷金から滞納家賃分を差し引いた残額のみが新所有者に引き継がれます。 もっとも、敷金額が家賃と比して著しく高額な場合は、その名目如何にかかわらず、敷金としては新所有者に承継されない場合があります。この場合、旧所有者に預け入れた敷金額のうち、敷金として相当な金額においてのみ新所有者に引き継がれます。 どのような額までが敷金として相当な金額と言えるかは、個別具体的な事情に応じて判断されますので、一概には言えませんが、通常の住居用の建物の場合は賃料の６ヶ月分程度が上限のように思われます。商業用のテナントの場合には、退去時の原状回復義務の履行確保の為に相当額の敷金が差し入れられるのが通常ですので、ある程度高額な敷金というのも考えられます。それでも、賃料の２年分程度が敷金として認められる範囲の上限ではないかと思われます。 2. 競売による所有者の変更の場合 抵当権に基づく競売によって所有者が変更した場合には、たとえ建物を借りて現に居住していても、賃貸借契約の締結前に抵当権の設定登記がなされている場合には、賃借人は、新しい所有者に賃借権を対抗することができません。したがって、敷金の引き継ぎもありません。 競売による所有権の変更が為された場合、毎月の賃料相当額を新しい所有者に支払うことで、６ヶ月間は当該建物の明け渡しが猶予されますが（ただし、競売手続の開始後に建物を借りた者は除く）、新しい所有者と新たに賃貸借契約を結ばない限り、６ヶ月後には退去をしなければなりません。 賃借人にとって、抵当権が設定されている物件、特に、競売中の物件を借りる時には、上記のようなリスクがあります。ですから、多額の敷金を預けたり、多額の設備投資をする場合には、その回収ができなくなるリスクにつき、注意が必要となります。 「増改築許可」を読む 「借地借家問題」トップに戻る 寄稿担当：秋山 亘 弁護士 所属：佐久間・秋山法律事務所 プロフィールを見る このコンテンツは寄稿担当弁護士の責任のもと作成されたものです。弁護士ドットコムは内容の正確性、真実性等について責任を負いませんのでご了承下さい。
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