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このコーナーは、法律問題について、初歩的なご説明をするというものです。
そして、私は、「借地借家問題」について、数回にわたり、相談に回答する形式で解説することになっています。

今回の相談はこちらです。

私は、土地を約７０坪借りていて来年が更新時期に当たります。
この度、地主から更新料として５００万円（土地の路線価の５％）を請求するとの通知がきました。
私は、この多額の更新料を払わなければいけないのでしょうか？
なお、不動産賃貸借契約書には、更新料に関する取り決めはありません。

借主に更新料の支払義務が認められるのは、賃貸借契約書に更新料の支払い義務が明記されている場合など、更新料の合意がある場合に限られます。更新料の合意がない場合でも、その地方に更新料支払いの慣習ないし慣習法がある場合には、更新料の支払い義務が認められる場合もありますが、判例では、ほとんどの事例で慣習の存在が否定されています。

したがって、現在では、更新料の支払い合意がない場合には、借主に、更新料の支払い義務はないと考えてよいでしょう。

これに対し、地主は、更新料の支払いに応じないと、更新契約を結ばないと言ってくるかもしれません。
しかし、借地借家法では、地主には「正当事由」がないと更新の拒否はできないと規定されています。この正当事由は、かなり厳格な要件を満たさないと認められない上、通常は多額の立ち退き料の支払いを伴いますので、借主は、地主と更新契約を結ばなくてもこれまで通りに土地を使用することができます。
このように借地借家法上当然に更新される更新のことを「法定更新」と言います。

もっとも、法定更新の場合、借地法では堅固建物の場合３０年、非堅固建物の場合２０年（借地借家法では堅固・非堅固かかわりなく最初の更新は２０年、その後は１０年）の更新がされたものとみなされますが、仮に、地主において期間満了後遅滞なく更新拒絶の意思表示をしており、前記のように厳格な要件のもとで認められる「正当理由」の要件を満たすならば、地主から借地契約の解約申し入れができることになります。

また、法定更新の場合、借地法では建物の朽廃（人が住めなくなる状態）によって上記期間内でもその時点で借地権は消滅してしまいます。したがって、法定更新の場合には、更新契約を結んだ場合と比べれば、いささか不安定な状態におかれることは否めません。

したがって、借主としては、このような不安定な状態をなくすために、更新料が借主にとっても納得のいく相当な金額であれば、更新契約を結び、借地期間が満了するまでは前記の解約申し入れを受けることなく安定して土地を借りられるようにしておくメリットはあるかと思います。

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寄稿担当：秋山亘弁護士
所属：佐久間・秋山法律事務所

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